www.hechingen.de Bauen und Sanieren Bauinformationsbroschüre
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1 Liebe Leserin, lieber Leser, Sie halten eine Broschüre in Ihren Händen, die Ihnen als Leitfaden durch den „Dschungel“ an rechtlichen Vorgaben rund um das Bauen dienen soll. Es handelt sich zweifellos um eine recht komplizierte Materie. Wir wollen Ihnen deshalb früh- zeitig Hilfestellung geben und Sie dadurch vor unliebsamen Überraschungen bewahren. Die nachfolgenden Hinweise können jedoch nicht alle Besonderheiten erfassen. Spezielle Fragen im Einzelfall werden Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter gerne unmittelbar beantworten. Wer jeweils zuständig, wo und wann erreichbar ist, das alles sagt Ihnen diese Broschüre. Wir möchten Sie im Rahmen unserer Möglichkeiten tatkräftig bei der Verwirklichung Ihres Vorhabens unterstützen. Eine abschließende Bitte: Wenden Sie sich rechtzeitig an uns. Damit erleichtern Sie es sich und uns, möglichst ohne Zeit- verlust das jeweilige Projekt vorzubereiten. Hechingen, im Herbst 2024 Philipp Hahn Bürgermeister Grußwort des Bürgermeisters
Lotzenäcker 7 | 72379 Hechingen | www.dehn-gmbh.de WOHNUNGSBAU | GEWERBEBAU INDUSTRIEBAU | SANIERUNG Peter und Lochner Büros in Stuttgart Beratende Ingenieure Reichenau für Bauwesen GmbH Balingen Dipl.-Ing. Peter Bock Prüfingenieur für Bautechnik VBI, VPI Obere Rheinstraße 7c · 78479 Reichenau · Tel.: 0 75 34/92 08-0 Fax: 0 75 34/92 08-30 · E-Mail: R@PuL.ingenieure.de Internet: www.PuL.ingenieure.de und www.PeterBock-online.de 2 Wir sind immer für Sie da Kompetente Partner
3 Grußwort des Bürgermeisters 1 Zielgruppe 3 Bauen in der Stadt Hechingen 4 I. Bau- und Planungsrecht 6 II. Verwaltungsverfahren 9 III. Baugrundstück 12 IV. Ver- und Entsorgungseinrichtungen 14 V. Bauausführung 15 VI. Förderung des Wohnungsbaus 22 VII. Der Bau ist fertig 24 VIII. Renovierung, Modernisierung, Sanierung 25 IX. Dachausbau 27 X. Denkmalschutz 28 XI. Bauen in der Stadt 29 XII. Gestaltung und Nutzung der Hausgärten 30 XIII. Sicherung des Eigenheims 31 Inserentenverzeichnis / Impressum 32 Flipping-Book Ihre Broschüre als Flipping-Book: • leicht zu blättern • übersichtlich • auch mobil! www.hechingen.de Bauen und Sanieren Bauinformationsbroschüre Private Bauherren n Einfamilienhaus, Garagen, Carports, Gartenhäuser n Mehrfamilienhäuser n Gewerbebauten Zielgruppe Inhaltsverzeichnis
4 Bezeichnung Telefon Wer macht was? Auskunftsstellen in Baufragen Fachbereich 3, SG Bauordnung/Denkmalschutz Dienstgebäude Neustraße 4 07471 940-161 Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Bauleitplanung, Dorfentwicklung, Flächennutzungs- und Bebauungspläne Fachbereich 3, SG Stadtentwicklung/Bauleitplanung Dienstgebäude Neustraße 4 07471-940-153 Sprechzeiten: oder 07471 940-157 Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Denkmalschutz Fachbereich 3, SG Bauordnung/Denkmalschutz Dienstgebäude Neustraße 4 07471 940-162 Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Gutachterausschuss Geschäftsstelle Gemeinsamer Gutachterausschuss „Hohenzollern“ Zollernstraße 1 07471 940-226 Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Bezeichnung Telefon Grundstücksvermarktung/Umlegung Fachbereich 1, 07471 940-128 SG Liegenschaften/Grundstücke Rathaus, Marktplatz 1 8:30 bis 12:30 Uhr Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Donnerstag 14:00 bis 16:30 Uhr Vorkaufsrecht Fachbereich 3, SG Bauordnung/Denkmalschutz Dienstgebäude Neustraße 4 07471 940-162 Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Erschließungs-, Abwasser- und Wasserversorgungsbeiträge Fachbereich 3, SG Bauordnung/Denkmalschutz Dienstgebäude Neustraße 4 07471 940-162 Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:30 bis 12:30 Uhr Dienstag 14:00 bis 16:30 Uhr Katasterauskünfte, Vermessungsaufträge Landratsamt Zollernalbkreis, Amt für Vermessung und Flurneuordnung 07471 9309-1801 Weilheimer Straße 31, 72379 Hechingen Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr Donnerstag 15:00 bis 17:30 Uhr Mensa am Schlossberg – Außenansicht , Foto: Supper-Heinemann Architekten Bauen in der Stadt Hechingen
Bezeichnung Telefon Wohnbauförderung Landratsamt Zollernalbkreis in Balingen 07433 921317 Sprechzeiten: Nach telefonischer Vereinbarung Abwasser, Kläranlage Städtische Werke Hechingen, 07471 9365-41 Eigenbetrieb Entsorgung Alte Rottenburger Straße 5/1, 72379 Hechingen E-Mail: ebe@stadtwerke-hechingen.de Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:00 bis 12:00 Uhr Gas- und Wasserversorgung Städtische Werke Hechingen Alte Rottenburger Straße 5, 72379 Hechingen Christian Haug 07471 9365-22 E-Mail: haug@stadtwerke-hechingen.de Ralf Heim 07471 9365-23 E-Mail: ralf.heim@stadtwerke-hechingen.de gemeinsames Fax: 07471 9365-32 Störungsannahme nach Dienstschluss 08000 9365-33 Stromanschluss Netze BW Anschlussservice 07461 709-518 Heuberg-Bodensee Eltastraße 1-5, 78532 Tuttlingen E-Mail: anschlussservice-heb@netze-bw.de Sprechzeiten: Montag bis Donnerstag 7:30 bis 16:00 Uhr Freitag 7:30 bis 15:00 Uhr Störungsdienst 0800 3629477 Hausanschluss Internet/Telefon/ TV-Glasfaseranschluss zollernalb-data GmbH 07433 99895860 Kundenzentrum: Alter Markt 1, 72336 Balingen E-Mail: schnellesNetz@zollernalbdata.de Weitere Infos unter: www.zollernalbdata.de Sprechzeiten: Montag bis Donnerstag 9:00 bis 13:00 Uhr und 14:00 bis 17:00 Uhr Freitag 9:00 bis 14:00 Uhr Mensa am Schlossberg – Innenansicht Foto: Supper-Heinemann Architekten Bezeichnung Telefon Hausanschluss TV/Telefon/Internet/ Kabelanschluss – Vodafone Vodafone West GmbH 0221 466190-70 / Postfach 90 01 31, 75090 Pforzheim 0800 7733199 Fax: 0221 466190-53 E-Mail: Bauherren.Immobilienwirtschaft@Vodafone.com Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:00 bis 18:00 Uhr Produktionformationen: https://www.vodafone.de/hilfe/pib-privatkunden-tarife- festnetz.html Hausanschluss TV/Telefon/Internet/ Kabelanschluss – Telekom Telekom Deutschland GmbH Landgrabenweg 151, 53227 Bonn Kundenservice 0800 3301903 Weitere Infos unter: www.telekom.de/bauherren Sprechzeiten: Montag bis Freitag 8:00 bis 20:00 Uhr Samstag 8:00 bis 16:00 Uhr Grunderwerbssteuer-Stelle Finanzamt Balingen Jakob-Beutter-Straße 4 Kontaktformular: finanzamt-bw.fv-bwl.de/fa_balingen Termine nur nach Vereinbarung von Montag bis Donnerstag Grundbuchamt/Notariat Grundbuchamt Sigmaringen Zentrale 07571 1821-0 Fidelis-Graf-Straße 2, Vermittlung 07451 1821-250 72488 Sigmaringen Sprechzeiten: Montag bis Freitag 9:00 bis 12:00 Uhr 5
6 Beginnen wir mit Fragen, die sich allgemein aus dem Baurecht ergeben. Bei Baurecht differenziert man nach dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht. Das Bauplanungsrecht, das im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt ist, beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Das Bauordnungsrecht klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Als Voraussetzung für die Verwirklichung eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht, als auch mit dem Bauordnungsrecht erforderlich. 1.1 Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht kennt zwei Stufen: n die vorbereitende Bauleitplanung, die im Flächennutzungsplan festgelegt wird und n die verbindliche Bauleitplanung, die sich in den Bebauungsplänen niederschlägt. Die Planungshoheit liegt bei der Stadt. Der Gemeinderat der Stadt legt die Planung des Flächennutzungsplans fest. Dieser wird durch den Gemeinsamen Ausschuss der vereinbarten Verwaltungsgemeinschaft mit den Gemeinden Jungingen und Rangendingen verabschiedet. Die Bebauungspläne im Stadtgebiet werden durch den Gemeinderat aufgestellt und beschlossen. Vor ihrer öffentlichen Bekanntmachung bedarf der Flächennutzungsplan und in Ausnahmefällen auch ein Bebauungsplan der Genehmigung. Zuständig für die Stadt Hechingen und die Verwaltungsgemeinschaft ist das Landratsamt Zollernalbkreis. 1.2 Flächennutzungsplan Mit dem Flächennutzungsplan wird die städtebauliche Entwicklung der Gemeinden gesteuert. Der Flächennutzungsplan ist hierbei förmliches Instrument der Stadtplanung und Ausdruck der gemeindlichen Planungshoheit. Aus dieser Plangrundlage wird die verbindliche Bauleitplanung in Form von Bebauungsplänen entwickelt. Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet der Stadt Hechingen, sowie der Gemeinden Rangendingen und Jungingen und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungsmöglichkeiten, wie z. B. für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeinbedarf. Dem Flächennutzungsplan vorangestellt ist ein Landschaftsplan. In diesem sind die besonderen ökologisch hochwertigen Flächen, sowie die landschaftsprägenden Merkmale dargestellt. Der Landschaftsplan ist ein wichtiges Entscheidungskriterium für die Auswahl der künftigen Baugebiete. Ob die im Flächennutzungsplan festgelegten Flächen tatsächlich auch für den vorgesehenen Bedarf genutzt werden, wird mit diesem jedoch noch nicht bestimmt, sondern erst mit einem Bebauungsplanverfahren, wenn der konkrete Bedarf anfällt. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht also einerseits keinerlei Anspruch auf die ausgewiesene Nutzung, andererseits kann jedoch ein Bebauungsplan in der Regel nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bei abweichenden Ausweisungen muss zunächst der Flächennutzungsplan i. d. R. gleichzeitig in einem so genannten I. Bau- und Planungsrecht
7 Parallelverfahren geändert werden. Der Flächennutzungsplan soll spätestens 15 Jahre nach seiner erstmaligen Aufstellung erneut überprüft und soweit nach § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB erforderlich, geändert, ergänzt oder neu aufgestellt werden. Der derzeit geltende Flächennutzungsplan in der aktuellen Fassung für die Vereinbarte Verwaltungsgemeinschaft Hechingen mit den Gemeinden Rangendingen-Jungingen ist am 26.01.2024 in Kraft getreten. 1.3 Bebauungsplan In einem Bebauungsplan wird die verbindliche Bauleitplanung festgelegt, d. h. wie die Grundstücke bebaut werden können. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschließt der Gemeinderat, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Das Baugesetz sieht eine Beteiligung der Bürger bei allen Planungen vor. Die Mitwirkung soll zu einem Zeitpunkt erfolgen, zu dem wesentliche Planänderungen während der Aufstellungsphase noch möglich sind. Diese Entwürfe werden nach Bekanntgabe in der örtlichen Presse durch Text- und Planskizze beim Fachbereich 3, SG Stadtentwicklung / Bauleitplanung, frühzeitig ausgelegt und den Besuchern von Fachkräften erläutert. Diese sind verpflichtet, Meinungen und Anregungen der Besucher festzuhalten und dem Gemeinderat mitzuteilen. Parallel zu dieser Bürgeranhörung werden die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu dem Bebauungsplanentwurf gehört. Der Gemeinderat entscheidet anschließend wie weit Anregungen von Bürgern und Behörden bereits die Planentwürfe beeinflussen und beschließt dann den endgültigen Entwurf zur „Auslegung“. Der Entwurf des Bebauungsplanes, der aus der Planzeichnung, den planungsrechtlichen Festsetzungen, ggf. den örtlichen Bauvorschriften gemäß § 74 Landesbauordnung und einer Begründung besteht, wird für einen Monat öffentlich ausgelegt. In einer Umweltprüfung nach § 1a und § 2 Abs. 4 BauGB werden die Belange des Umweltschutzes ermittelt und bewertet. Diese Prüfung wird in einem Umweltbericht dargelegt. Der Umweltbericht bildet einen besonderen Teil der Begründung. Die möglichen Eingriffe in den Naturhaushalt werden ebenfalls geprüft und in einer speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung dargelegt. Diese bildet ebenfalls einen besonderen Teil der Begründung. Bei den vereinfachten und beschleunigten Verfahren der §§ 13, 13a BauGB sind die Auswirkungen auf die Umwelt und den Naturhaushalt ebenfalls zu prüfen und in Kurzform darzustellen. Der Gemeinderat hat die fristgemäß vorgebrachten Anregungen zu prüfen und im Rahmen eines Abwägungsverfahrens zu entscheiden, ob diese in den Bebauungsplan übernommen werden. Ändert sich dadurch der Planentwurf, so ist dieser nochmals öffentlich auszulegen, wobei dann bestimmt werden kann, dass nur noch bezüglich der zuletzt eingearbeiteten Änderungen sowohl durch die Bürgerschaft, als auch die Behörden und Träger öffentlicher Belange Stellung genommen werden darf. Über die eventuell vorgebrachten weiteren Anregungen hat dann der Gemeinderat nochmals zu befinden. Anschließend wird der Bebauungsplan als Satzung beschlossen. Sofern der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, wird er durch seine Veröffentlichung in Kraft gesetzt. Weicht der Bebauungsplan von den Festlegungen des Flächennutzungsplanes ab, bedarf er nach wie vor einer Genehmigung durch das Landratsamt Zollernalbkreis. Für die Änderung eines Bebauungsplanes gilt ebenfalls grundsätzlich das hier aufgezeichnete Aufstellungsverfahren. Die Bebauungspläne können jedoch in einem vereinfachten Verfahren geändert werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden oder die Änderung für die Nutzung der betroffenen benachbarten Grundstücke nur von unerheblicher Bedeutung sind. In diesem Fall erfolgt lediglich eine Auslegung und es kann von einer ausführlichen Umweltprüfung abgesehen werden. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch. 1.4 Umlegung Im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes wird zur Neuordnung von Grundstücken oftmals eine Baulandumlegung erforderlich. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes werden die öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen und das Gebiet in bebauungsfähige Grundstücke eingeteilt. Das Umlegungsverfahren wird oft parallel oder zu Beginn der Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens durchgeführt, um hierbei gewonnene Erkenntnisse und Wünsche der Grundstückseigentümer noch im Bebauungsplan berücksichtigen zu können. Hierdurch wird auch die Voraussetzung geschaffen, dass bald nach der Rechtskraft des Bebauungsplanes und der abgeschlossenen Umlegung mit den Erschließungsarbeiten begonnen werden kann. Um den Wünschen aller Beteiligten gerecht werden zu können, wird von Seiten der Stadt Hechingen darauf Wert gelegt, dass die Baulandumlegung im Rahmen eines freiwilligen Verfahrens durchgeführt wird. 1.5 Bauordnungsrecht Die Landesbauordnung umfasst mit den dazu ergangenen Rechtsverordnungen das gesamte Bauordnungsrecht. Dieses regelt die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück und gilt für alle baulichen Anlagen, Einrichtungen und Baugrundstücke. Es enthält grundsätzliche Anforderungen baukonstruktiver und baugestalterischer Art (Abstandsflächen etc.) an Bauwerken und Baustoffen. Außerdem regelt es das Genehmigungsverfahren, sowie die Sicherheit und Ordnung des Bauvorganges.
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9 Folgende Begriffe sind in Zusammenhang mit dem Verfahren für den Bauherren besonders wichtig: n Verfahrensfreie Vorhaben n Kenntnisgabeverfahren n Vereinfachtes Genehmigungsverfahren n Genehmigungsverfahren n Bauvorlagen n Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung n Baugenehmigungsgebühren n Fristen Grundsätzlich bedürfen die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen einer Baugenehmigung, es sein denn, es handelt sich um verfahrensfrei gestellte Vorhaben. Bei Baugenehmigungsverfahren sind zwei verschiedene Verfahrenswege möglich: Kenntnisgabeverfahren und Baugenehmigungsverfahren; beide abhängig von bestimmten Voraussetzungen. 2.1 Verfahrensfreie Vorhaben Im Anhang zur Landesbauordnung (LBO) sind insgesamt 12 Vorhabensgruppen aufgeführt. Für den Bauherrn von besonderem Interesse ist die Möglichkeit zur Errichtung einer Garage, bzw. eines Carports, bis zu einer Größe von 30 m² Grundfläche ohne eine Baugenehmigung. Ferner ist eine Nutzungsänderung auch verfahrensfrei, wenn zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird und sich der Umbau nur im Inneren des Gebäudes vollzieht. In diesem verfahrensfreien Rahmen können auch Dachflächenfenster und Dacheinschnitte ausgeführt werden. Sofern jedoch Dachaufbauten, z. B. Dachgauben errichtet werden sollen, muss eine evtl. Genehmigungspflicht bei der Baurechtsbehörde abgeklärt werden. In jedem Falle muss jedoch auch bei den verfahrensfreien Vorhaben beachtet werden, dass das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Verfahrensfrei heißt also nicht, dass das Bauvorhaben ohne Rücksicht auf das geltende Baurecht abgewickelt werden kann, insbesondere müssen im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes die dort geltenden Vorschriften, z. B. über den Standort einer Garage/ Carport beachtet werden. 2.2 Kenntnisgabeverfahren Wenn für das Vorhaben an sich eine Genehmigung benötigt wird und das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, können bestimmte Vorhaben im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens abgewickelt werden. Die Baurechtsbehörde wird innerhalb von fünf Arbeitstagen nach Eingang der Bauvorlagen dem Bauherrn den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen schriftlich bestätigen. Der Bauherr kann nach zwei Wochen – wenn die Angrenzer vorher schriftlich zugestimmt haben – ansonsten nach einem Monat mit der Ausführung seines Vorhabens beginnen. Sollte das geplante Vorhaben nicht in allen Punkten dem geltenden Recht entsprechen und zum Beispiel Abweichungen oder Befreiungen vom Bebauungsplan benötigen, ist diese Verfahrensart nicht zulässig. Dann muss das Vorhaben im Genehmigungsverfahren eingereicht werden. 2.3 Baugenehmigungsverfahren Beim Genehmigungsverfahren hat die Baurechtsbehörde innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang den Bauantrag und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit zu überprüfen. Sind die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, wird dem Bauherrn unverzüglich mitgeteilt, welche Ergänzungen erforderlich sind. Sobald die Vollständigkeit II. Verwaltungsverfahren (Baugenehmigung) Waldkindergarten
der Unterlagen gegeben ist, hat die Baurechtsbehörde dem Bauherrn den Eingang mitzuteilen und gleichzeitig die berührten Stellen sowie erforderlichenfalls die Nachbarn zu hören. Je nach Umfang und Lage des Bauvorhabens kann hier eine nicht unerhebliche Anzahl zu beteiligender Stellen erforderlich werden. Selbstverständlich wird die Baurechtsbehörde immer bestrebt sein, die Baugenehmigung sobald als möglich zu erteilen. Deshalb sind die bekannt gegebenen Entscheidungsfristen allenfalls ein Anhaltspunkt, bis wann in diesem Falle mit der Baugenehmigung gerechnet werden kann. 2.4 Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren stellt das dritte baurechtliche Verfahren dar. Es ist vor allem bei Wohngebäuden anzuwenden. Auch das vereinfachte Verfahren ist generell nicht für sogenannte Sonderbauten im Sinne des § 38 LBO eröffnet. Diese bleiben weiterhin dem normalen Baugenehmigungsverfahren vorbehalten. Anders als beim Kenntnisgabeverfahren, das nur bei Vorhaben im Bereich qualifizierter Bebauungspläne anwendbar ist, ist der räumliche Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens nicht beschränkt. Es ist daher nicht nur bei Vorhaben im beplanten Bereich, sondern auch innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sowie im Außenbereich möglich. Im Vergleich zum normalen Baugenehmigungsverfahren hat das vereinfachte Verfahren einen eingeschränkten Prüfungsumfang, der in § 52 Abs. 2 LBO festgelegt wird. Danach prüft die Baurechtsbehörde nur noch die folgenden Bereiche: n Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach planungsrechtlichen Vorschriften n Übereinstimmung mit den §§ 5-7 LBO (abstandsflächenrechtliche Vorschriften) n andere öffentlich-rechtliche Vorschriften, soweit in diesen Anforderungen an die Baugenehmigung gestellt werden 2.5 Bauvorlagen Abhängig davon, welches Verfahren durchgeführt wird, sind die Bauvorlagen in entsprechendem Umfang, Qualität und Anzahl einzureichen. In jedem Fall werden ein Lageplan, die Bauzeichnungen, die Baubeschreibung und die Darstellung der Grundstücksentwässerung benötigt. Die notwendigen Bauvorlagen und der Bauantrag können noch bis 31.12.2024 sowohl in Papierform, als auch rein digital eingereicht werden. Ab 01.01.2025 ist nur noch die digitale Form zulässig. Der entsprechende Zugang für die Antragstellung befindet sich auf der Homepage der Stadt Hechingen (www.hechingen.de), unter Formulare/Onlinedienste. 2.6 Gültigkeitsdauer der Baugenehmigung Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Bauausführung begonnen wurde oder wenn die Bauausführung ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. 2.7 Baugenehmigungsgebühren Im Baugenehmigungsverfahren beträgt die Baugenehmigungsgebühr 6 ‰ der Baukosten, mindestens jedoch 200 €. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren beträgt die Baugenehmigungsgebühr 4 ‰ der Baukosten, mindestens jedoch 200 €. Im Kenntnisgabeverfahren beträgt die Gebühr 0,5 ‰ der Baukosten, mindestens jedoch 35 €. Gebührenpflichtig ist auch die Rücknahme oder Ablehnung eines Bauantrages. 2.8 Fristen Im Baugenehmigungsverfahren: Nach Eingang des Bauantrags und der Bauvorlagen hat die Baurechtsbehörde zehn Arbeitstage Zeit die Unterlagen auf Vollständigkeit zu prüfen. Dem Bauherrn wird mitgeteilt, wenn noch Ergänzungen zu erbringen sind. Sobald der Bauantrag und die Bauvorlagen vollständig sind, werden dem Bauherrn unverzüglich der Eingang der Unterlagen und das Datum der Entscheidung schriftlich mitgeteilt. Gleichzeitig werden die berührten Stellen aufgefordert eine Stellungnahme innerhalb von einem Monat abzugeben. Berührte Stellen sind zum Beispiel Fachämter beim Landratsamt oder der Denkmalschutz. Die Baurechtsbehörde hat innerhalb von zwei Monaten, nachdem alle vollständigen Unterlagen und Stellungnahmen eingegangen sind, über den Bauantrag zu entscheiden. 10 Weiherstadion Hechingen
11 Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren: Über den Bauantrag wird innerhalb eines Monats, nachdem alle vollständigen Unterlagen und Stellungnahmen eingegangen sind, entschieden. Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen müssen gesondert beantragt werden. Im Kenntnisgabeverfahren: Innerhalb von fünf Arbeitstagen hat die Gemeinde zu prüfen, ob die eingereichten Bauvorlagen vollständig sind, die Erschließung gesichert ist, eine hindernde Baulast besteht oder ob das Vorhaben in einem Sanierungsgebiet, Entwicklungsbereich, Stadtumbaugebiet oder innerhalb dem Gebiet einer Erhaltungssatzung liegt (hierfür sind gesonderte Genehmigungen erforderlich). Nach dieser Prüfung muss die Gemeinde dem Bauherrn den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen schriftlich bestätigen oder ihm mitteilen, dass einer der oben genannten Prüfungspunkte nicht erfüllt ist. 2.9 Entwurfsverfasser Wenn Ihre Bauvorstellungen gereift sind, sollten Sie frühzeitig mit einem Planer Kontakt aufzunehmen, der Sie bereits beim Grundstückskauf beraten kann. Prädestiniert für alle Planungsleistungen sind Architekten und Bauingenieure, die bei der Architektenkammer, bzw. in der Liste der Entwurfsverfasser eingetragen sind. Für die Planung und Errichtung von Wohngebäuden mit nur einem Vollgeschoss bis 150 m² Grundfläche, für eingeschossige Gewerbebauten und für landwirtschaftlich genutzte Gebäude bis zu 250 m² Grundfläche dürfen auch – nach abgeschlossenem Studium – Angehörige der Fachrichtungen Architektur, Innenarchitektur, Hochbau oder Bauingenieurwesen als Entwurfsverfasser bestellt werden. Dafür ebenfalls als Entwurfsverfasser zugelassen sind: Staatlich geprüfte Bautechniker, Meister des Maurer-, Betonbauer-, Stahlbetonbauer- oder Zimmererhandwerks. Wie findet man den richtigen Architekten? Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder Bauobjekte, die einem besonders zusagen. Die jeweiligen Besitzer sind sicher gerne bereit, den für sie planenden Architekten zu benennen. Oder man verabredet sich mit einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lässt sich dessen Arbeiten zeigen. Unter www.architektenprofile.de können Sie nach einem Architekturbüro suchen, das zu Ihrem Vorhaben passt – auch anhand von Stichwörtern, wie z. B. Altbausanierung. Der Bauherr sollte sich darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der Architekt erbringen kann. Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten des Bauherrn kennenlernen, sowie neben dem augenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen in der Zukunft, sowie die finanziellen und zeitlichen Vorstellungen.
3.1 Grundstücksmarkt/Grundstückskauf Sowohl in der Kernstadt, als auch in den Stadtteilen bietet die Stadt Hechingen regelmäßig Bauplatzgrundstücke zur Erstellung von Einfamilienhäusern, Doppelhäusern, Reihenhäusern oder Geschossbauten an. Unsere aktuellen Angebote an Wohnbauflächen finden Sie unter www.baupilot.com/hechingen. Beim Erwerb eines städtischen Bauplatzes wird dem Erwerber eine zeitliche Bauverpflichtung auferlegt. Daneben besteht auch die Möglichkeit, sich ein geeignetes Baugrundstück auf dem privaten Markt zu beschaffen. Dies kann unter Einschaltung eines Immobilienmaklers, der Immobilienabteilungen bei Banken und Sparkassen, den Bausparkassen, im Internet oder aber auch durch ein entsprechendes Zeitungsinserat erfolgen. Bevor man sich endgültig für einen Bauplatz entscheidet, ist es empfehlenswert, unter Hinzuziehung eines Planers die Beschaffenheit und die Lage des Grundstückes vorab einer näheren Prüfung zu unterziehen. Der Interessent sollte sich auch darüber erkundigen, ob evtl. Rechte Dritter (Geh- und Fahrrechte, Leitungsrechte, Miet- und Pachtverträge usw.) vorhanden sind, die ggf. bei einem Erwerb bestehen bleiben müssen. Der Erwerb eines Grundstückes bedarf grundsätzlich eines notariell beurkundeten Kaufvertrages. Das Eigentum an dem Kaufgrundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch auf den Erwerber über und diese kann erst nach Vorliegen aller hierzu erforderlichen behördlichen Genehmigungen, nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer und nach Auflassung erfolgen. Sofern eine Vermessung des Grundstückes erforderlich ist, bedarf es hierzu einer amtlichen Vermessungsurkunde. Üblicherweise wird beim Kauf eines Grundstückes der vereinbarte Kaufpreis in einem Betrag sofort zur Zahlung fällig. Der Verkäufer hat dabei zuvor nachzuweisen, ob und in welcher Höhe in dem vereinbarten Kaufpreis bereits angefallene Anliegerbeiträge enthalten sind bzw. ob solche Beiträge für das Kaufgrundstück zukünftig noch anfallen. Es sei auch noch darauf hingewiesen, dass vor der Eigentumsumschreibung eine Belastung des Kaufgrundstückes durch den Käufer, insbesondere mit Grundpfandrechten, normalerweise nicht möglich ist. 3.2 Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Grundstückseigentümer oder Käufer sollten sich zunächst einmal beim Fachbereich 3, Sachgebiet Bauordnung, erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, bzw. auf dem Grundstück ist die Erstellung eines Bauwerkes in der Regel zulässig, wenn n es im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegt, der Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubare Fläche und über die Straßenflächen enthält (qualifizierter Bebauungsplan), n das Vorhaben im Einklang mit diesen Festsetzungen steht, n die Erschließung gesichert ist (z. B. fertige Baustraße, Wasser – Kanal – Anschluss usw.), oder n es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und n es sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und den Festsetzungen etwaiger einfacher Bebauungspläne nicht widerspricht, n die Erschließung gesichert ist oder n es im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes und außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles) liegt und n einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dient. 12 III. Baugrundstück
13 Fazit: Ohne ausreichende benutzbare Erschließung (z. B. Straße, Wasser – Kanal – Anschluss) ist ein Grundstück nicht bebaubar. Welche planungsrechtlichen Vorgaben im Bereich Ihres Vorhabens gelten, sollten Sie im Vorfeld bereits frühzeitig mit dem Architekten besprechen oder bei der Baurechtsbehörde direkt nachfragen. 3.3 Wohnungseigentum Auch können Baugrundstücke mit Bauwerken bebaut werden, an denen Miteigentum zu bestimmten Anteilen nach dem Wohnungseigentumsgesetz gebildet wird. Mit dem Miteigentum ist ein Sondereigentumsrecht, z. B. an einer in sich abgeschlossenen Wohnung oder einem Teileigentum, z. B. einem Garagenplatz verbunden. Hierfür ist vor dem Notartermin eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit den notwendigen Unterlagen beim Sachgebiet Bauordnung der Stadt Hechingen zu beantragen. 3.4 Nebenkosten Bei jedem Grundstückskauf kommen neben den reinen Grundstückskosten noch Nebenkosten dazu. Dies sind die Grunderwerbsteuer (aktuell 5,0 % vom Kaufpreis), die Notariats- und Grundbuchkosten (ca. 2,0 % des Kaufpreises), und evtl. eine Maklerprovision (2,0 bis 6,0 % des Kaufpreises zzgl. MwSt.). 3.5 Bodenrichtwerte Auskunft über den Wert von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gemeinsamen Gutachterausschuss Hohenzollern. Auf Grundlage der Richtwertkarten erhalten Sie Aufschluss über gängige Grundstückspreise. Die Bodenrichtwerte sind auch auf der Homepage der Stadt Hechingen (www.hechingen.de – Wirtschaft und Bauen – Gutachterausschuss – Bodenrichtwerte) einsehbar. 3.6 Erschließungskosten Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen, so müssen diese Kosten in der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, so können dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal, die Kläranlage und die Wasserversorgung anfallen. Der Fachbereich 3, Sachgebiet Bauordnung, informiert Sie darüber, ob noch Anliegerbeiträge fällig werden. Die Kosten für den Straßenendausbau richten sich nach den tatsächlich entstandenen Kosten, wobei die Höhe von vielen Faktoren abhängt. Wird ein großzügiger Straßenraum mit breiten Gehwegen auf beiden Seiten, verkehrsberuhigenden Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen, Parkplätzen, usw. vorgesehen, so verteuern diese die Straßenkosten. Aus diesem Grund variiert die Höhe dieses sogenannten Erschließungsbeitrages von Baugebiet zu Baugebiet. Die Kanal-, Klär- und Wasserversorgungsbeiträge werden auf Grundlage der Grundstücksgröße und der zulässigen Bauweise auf dem Grundstück ermittelt. Aus diesem Grund sind diese Beiträge pro Quadratmeter Grundstücksfläche bei gleichen Bebauungsmöglichkeiten im gesamten Stadtgebiet gleich hoch. Über die aktuellen Berechnungswerte erhalten Sie beim Fachbereich 3, SG Bauordnung, Auskunft. 3.7 Grundstücksteilung Die Teilung sowohl eines bebauten, als auch eines unbebauten Grundstückes bedarf keiner baurechtlichen Genehmigung. Die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften bei der Teilung eines bebauten Grundstückes wurde in die Verantwortung des Grundstückseigentümers übertragen. Da die Baurechtsbehörde vorgenommene Grundstücksteilungen, die gegen geltendes Baurecht verstoßen, in jedem Fall beanstanden muss, sollten Sie sich in Ihrem eigenen Interesse vor der Durchführung einer Grundstücksteilung durch die Baurechtsbehörde beraten lassen. Sie ersparen sich dadurch unnötige Kosten und Ärger. Zudem muss eine geplante Teilung zwei Wochen vorher der Baurechtsbehörde mit einem entsprechenden Plan angezeigt werden.
4.1 Ver- und Entsorgungsleitungen Ver- und Entsorgungsleitungen dürfen nicht überbaut und nicht mit Bäumen oder Sträuchern bepflanzt werden. Ihre Freilegung muss stets möglich sein. Daher gilt für jedes Bauwerk, ob Schuppen, Carport, Wohnhaus oder Industrieanlage, dass die Stadt vom Vorhaben unterrichtet wird, indem ein aussagekräftiger maßstäblicher Lageplan des vorgesehenen Bauwerkes vorgelegt wird, auch wenn zu dem zu errichtenden Bauwerk weder Gas, Wasser noch ein Anschluss an die Kanalisation benötigt werden sollte. Ist eine Leitung von der vorgesehenen Baumaßnahme tangiert, muss diese vor Baubeginn auf eine andere Trasse verlegt werden oder das Bauwerk muss an einem anderen Ort errichtet werden. Die Kosten für die Verlegung einer Leitung hat in der Regel der Verursacher zu tragen. Soll ein Bauwerk abgebrochen werden, müssen die Städtischen Werke ebenfalls bereits bei der Planung verständigt werden. Im Interesse einer sicheren Versorgung und um Unfälle zu vermeiden, müssen grundsätzlich alle Verbindungsleitungen zu den Versorgungsnetzen (Gas und Wasser) abgetrennt werden, bevor mit den Abbrucharbeiten begonnen wird. Die Städtischen Werke nehmen alle Bauwerke und alle in ihrem Besitz befindlichen Ver- und Entsorgungsleitungen einschließlich der Hausanschlüsse für Gas und Wasser in ihre Rohrnetzpläne auf. Diese bilden die Grundlage für eine sichere Ver- und Entsorgung und für sichere Arbeiten aller an Bauwerken beteiligter Personen. Es ist daher auch erforderlich, dass die Städtischen Werke darüber informiert werden, wo neue Bauwerke erstellt und wo Bauwerke beseitigt werden. 4.2 Telefon- und Kabelanschluss Von Seiten der Anbieter wird darauf hingewiesen, dass bei der Planung des Gebäudes genügend Leerrohre zur Verkabelung geplanter Telekommunikationsanlagen eingeplant werden. Jeder Bauherr sollte seine geplante Baumaßnahme rechtzeitig den Anbietern melden; interessant ist hierbei der Umfang der Baumaßnahme mit der entsprechenden Anzahl der Wohneinheiten etc.. 4.3 Hausanschlüsse bei Neubauten Die Anschlüsse an die Wasser- und ggf. Gasversorgung bedürfen unabhängig vom Baugenehmigungs- bzw. Kenntnisgabeverfahren einer gesonderten Genehmigung durch die Stadtwerke Hechingen. Nach Klärung der grundsätzlichen Voraussetzungen erteilen die Städtischen Werke die schriftliche Genehmigung zum Anschluss an die Ver- und Entsorgungsleitungen und informieren den Bauherrn über die vorgesehene Lage der Grundstücks- bzw. Hausanschlüsse, sowie über die weiteren Arbeiten, die mit der Errichtung der Hausanschlüsse zusammenhängen. Weitere Informationen zum Thema Bauen und Planauskunft erhalten Sie unter www.stadtwerke-hechingen.de. 14 Hallen-Freibad Hechingen IV. Ver- und Entsorgungseinrichtungen
15 5.1 Rechte und Pflichten des Bauherrn Bei der Ausführung des Bauvorhabens übernimmt der Bauherr verschiedene Verpflichtungen. Jedem Bescheid sind Bedingungen, Auflagen, Vorbehalte oder Hinweise beigefügt, die vom Bauherrn beachtet werden müssen. Sofern öffentliche Straßenflächen für die Durchführung der Baumaßnahme in Anspruch genommen werden oder eine Absperrung errichtet werden soll, muss hierfür eine Sondernutzungserlaubnis beim Fachbereich 2, Sachgebiet Ordnungswesen, eingeholt werden. 5.2 Baubeginn a. Baugenehmigungsverfahren Mit der Ausführung genehmigungspflichtiger Vorhaben darf erst nach Erteilung der Baufreigabe durch die Baurechtsbehörde begonnen werden. Der Baufreigabeschein („Roter Punkt“) wird erteilt, wenn die in der Baugenehmigung für den Baubeginn enthaltenen Auflagen und Bedingungen (z. B. statischer Nachweis) erfüllt sind. b. Kenntnisgabeverfahren Wenn die Baurechtsbehörde die Vollständigkeit der Unterlagen im Kenntnisgabeverfahren bestätigt hat und die Voraussetzungen für den Baubeginn vorliegen, darf mit der Ausführung des Vorhabens begonnen werden. Hierbei muss der Bauherr Grundriss und Höhenlage von Gebäuden auf dem Baugrundstück durch einen Sachverständigen festlegen lassen, dem Bezirksschornsteinfeger technische Angaben über Feuerungsanlagen vorlegen und gegebenenfalls einen bautechnischen Nachweis (z. B. eine geprüfte Statik) von einem Sachverständigen vorlegen. Die ordnungsgemäße Abwicklung und die Einhaltung aller rechtlichen und technischen Bestimmungen liegen im Kenntnisgabeverfahren in der alleinigen Verantwortung des Bauherrn bzw. des von diesem beauftragten Bauleiters. 5.3 Bauüberwachung/Bauabnahme Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben findet eine förmlich festgelegte Bauüberwachung nur statt, sofern dies die Baurechtsbehörde in der Baugenehmigung ausdrücklich vorschreibt. Um die Einhaltung der zu beachtenden Vorschriften gewährleisten zu können, führt die Bauaufsicht darüber hinaus stichprobenhaft Kontrollen vor Ort durch. Eine Bauabnahme findet nur statt, sofern dies die Baurechtsbehörde anordnet. 5.4 Verstöße gegen das Baurecht In § 75 der LBO für Baden-Württemberg werden die Tatbestände aufgezählt, die als Ordnungswidrigkeiten anzusehen sind. Diese liegen zum Beispiel vor, wenn ohne die erforderliche Baugenehmigung oder abweichend von genehmigten Plänen bauliche Anlagen errichtet, verändert oder abgebrochen werden. Das gleiche gilt, wenn im Kenntnisgabeverfahren von den eingereichten Plänen abgewichen wird. Kann aus bautechnischen oder baurechtlichen Gründen der Verstoß nicht durch nachträgliche Genehmigung, bzw. Befreiung im Kenntnisgabeverfahren legitimiert werden, wird unter Umständen die Beseitigung der nicht genehmigten Bauteile oder der Abbruch angeordnet. Bei Verstößen gegen geltendes Recht sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit der Erhebung von Bußgeldern bis zu einer Höhe von 100.000 € vor. Die Höhe des Bußgeldes soll hierbei V. Bauausführung
die Höhe des wirtschaftlichen Vorteils übersteigen. Somit ist im Bauablauf besonders auf eine rechtskonforme Ausführung zu achten, damit es gar nicht erst zu einem solchen Verfahren kommt. 5.5. Verordnung über Sicherheit und Gesundheitsschutz auf Baustellen (Baustellenverordnung) Die Baustellenverordnung (BaustellV) enthält organisatorische Mindestanforderungen zur Verbesserung von Sicherheit und Gesundheitsschutz der Baustellenbeschäftigten. Der Bauherr (als Verursacher) trägt die Verantwortung für das Bauvorhaben. Deshalb ist er zur Einleitung und Umsetzung der in der BaustellV verankerten baustellenspezifischen Arbeitsschutzmaßnahmen, sowohl bei der Planung der Ausführung eines Bauvorhabens, als auch bei der Koordinierung der Bauausführung verpflichtet. Die Unternehmer, die auf der Baustelle tätig werden, müssen die Arbeitsschutzvorschriften einhalten und die speziellen Sicherheitshinweise beachten, um die Gefährdung weiterer Personen auf der Baustelle zu vermeiden. Die BaustellV ist anzuwenden, wenn die voraussichtliche Dauer der Arbeiten mehr als 30 Arbeitstage beträgt und dort mehr als 20 Beschäftigte gleichzeitig tätig werden, der Umfang der Arbeiten voraussichtlich 500 Personentage überschreitet oder auf der Baustelle mehrere Arbeitgeber tätig werden. Der Bauherr hat dem Gewerbeaufsichtsamt, bzw. staatlichen Amt für Arbeitssicherheit spätestens zwei Wochen vor Einrichtung der Baustelle eine Vorankündigung zu übermitteln, die u. a. den Ort der Baustelle, den Namen und die Anschrift des Bauherrn, die Art des Bauvorhabens, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Arbeiten enthält. Zusätzlich zu dieser Vorankündigung ist ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (SiGe-Plan) zu erstellen, wenn Beschäftigte mehrerer Arbeitgeber tätig werden oder wenn besonders gefährliche Arbeiten, wie z. B. Arbeiten mit explosionsgefährlichen oder hochentzündlichen Stoffen ausgeführt werden. Der Bauherr kann einen Koordinator bestimmen, dies kann z. B. der Architekt sein. 5.6 Ökologisches Bauen Der Trend zu gesünderem Bauen ist unverkennbar. Die Gesundheitsgefährdung durch Baumaterialien und Bauweisen ist in den letzten Jahren stark diskutiert worden. Hier konnten immer häufiger Wirkungen nachgewiesen werden, die das Wohlbefinden der Bewohner deutlich beeinträchtigen oder gar gesundheitsschädlich sind. Das verstärkte Interesse der Öffentlichkeit gilt heute vor allem drei Gruppen von Baustoffen: 1. Schweb- und Faserstoffe aus bestimmten Materialien (Asbestfasern oder künstliche Mineralfasern) 2. Chemische Substanzen in Baustoffen (z. B. Formaldehyd in Spanplatten, Dämmstoffen, Belägen, Tapeten; PCP und Lindan in Holzschutzmitteln; Lösungsmittel in Farben, Lacken, Klebern etc.) 3. Strahlenexposition aus Baustoffen, z. B. Radon und seine Folgeprodukte. Gesundheitliche Beeinträchtigungen konnten sich vor allem deshalb einstellen, weil zum einen lange Zeit die Wirkungszusammenhänge mancher gefährlicher Stoffe nicht bekannt waren und zum anderen gerade im Hobby- und Heimwerkerbereich bei der Anwendung und Verarbeitung von Baustoffen manche Regeln nicht beachtet wurden, die dem „Profi“ vertraut sind. Beim biologischen Bauen wird diese Linie weiter verfolgt, indem man sich verstärkt wieder den altbewährten Materialien wie Ziegel, Holz, Naturstein, Kalk etc. zuwendet. 5.7 Bauen mit Naturstoffen Dies gilt sowohl für den Rohbau, bei dem die Mauern wieder aus Ziegelsteinen gebaut und die Dächer mit Ziegelplatten gedeckt werden, als auch für den Innenausbau, bei dem Holzverkleidungen und Bodenbeläge aus Holz, Wolle, Keramik oder Linoleum verwendet werden. Holz Nicht nur die Gesundheitsverträglichkeit spielt bei der Auswahl baubiologischer Baustoffe eine Rolle, sondern auch die Umweltbelastungen bei der Herstellung und der Beseitigung. In der Herstellung sowie in der Bearbeitung, Wiederverwendung und Beseitigung ist Holz konkurrenzlos umweltverträglich, wenn es aus nachhaltiger Forstwirtschaft stammt. Bevorzugt werden sollten auch Fenster mit 16 Realschule Hechingen, Ganztagesschule Fotos: Keidel Fotografie
17 Holzprofilen, da Aluminiumfenster wegen der Umweltbelastung bei der Herstellung problematisch sind und PVC-Fenster Chlor und Schwermetalle enthalten. Sie belasten die Umwelt sowohl bei der Herstellung, als auch bei der Entsorgung. Einen vertretbaren Kompromiss stellen Fenster mit Aluminium-Holzprofilen dar. Glas Glas – ebenfalls ein reines Naturprodukt – ist zu einem der dominierenden Baustoffe geworden. Die Verwendung von Wärmeschutzglas mit einem geringen U-Wert ist Bedingung. Je höher der Glasanteil an der Fassadenfläche ist, desto größer ist auch der Gewinn an Licht, Sonne und Sonnenwärme für alle zum Süden orientierten Räume. Dadurch eröffnet sich eine neue Dimension des Wohnens mit der Behaglichkeit, gesteigertem Wohlbefinden und höherer Lebensqualität. Wo sich die Öffnung der Südfassade baulich nicht durchsetzen lässt, empfiehlt sich der Anbau eines Wintergartens. Durch die natürliche Heizkraft der Sonne kann man mit diesem „Puffer“ Heizkosten sparen. Grundvoraussetzung ist jedoch, dass es sich um keinen beheizten Wintergarten handelt. Ein beheizter Wintergarten wird eher mehr Energie verbrauchen als ein gemauerter Raum. Moderne Wärmeschutzverglasungen bestehen aus drei Scheiben. Die Zwischenräume sind mit Edelgas gefüllt. Das Glas ist zusätzlich unsichtbar beschichtet, um die langwellige Wärmestrahlung im Haus zu halten. Ein wichtiges Qualitätsmerkmal ist der U-Wert. Je niedriger er ist, desto weniger Wärme geht verloren. Details sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV 2016) geregelt, die vom Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst werden soll. Wärmedämmung – Dach Bei Dachumbauten und Erneuerung von Bauteilen sieht die Energieeinsparverordnung genaue U-Werte (Wärmedurchgangswerte) vor. Bei einer Dämmung ist darauf zu achten, dass sich die Feuchtigkeit der Raumluft später nicht in Dach und Wänden niederschlägt, da dies die Dämmung beeinträchtigt und die Bauteile beschädigt. Die Dämmkonstruktion muss so aufgebaut sein, dass sie den Transport der Feuchtigkeit erlaubt, oder es muss an der Innenseite des Raums eine dampfsperrende oder -bremsende Schicht angebracht werden. Beim Dachausbau bietet es sich aus bautechnischer und -biologischer Sicht an, Naturdämmstoffe zu verwenden. Es stehen handelsübliche Dämmstoffe, aber auch Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen wie Wolle, Flachs, Hanf oder Zellulose zur Verfügung. Wärmedämmung – Haus Bei der Wärmedämmung des Hauses gibt es verschiedene Methoden: Bei Neubauten kann bereits durch die Verwendung von monolythischem Mauerwerk eine hohe Wärmedämmung erzielt werden. Dabei erhalten die Mauersteine durch entsprechende Isoliermaterialien in den Hohlräumen bereits einen hohen Dämmwert. Eine gut eingeführte Technik ist die Fassadenverkleidung. Grundlage ist eine Unterkonstruktion, die an der Wand montiert wird. Das Dämmmaterial in Matten oder Platten wird zwischen die Grundlatten eingebaut. Auf die Grundlatten werden Konterlatten montiert, an denen die Fassade aus Metallbahnen (Kupfer oder Aluminium), Holz oder anderen Werkstoffen aufgehängt wird. Für ein paar Zentimeter Luft zwischen Fassade und Dämmung sorgt die Konterlattung. Daher spricht man von einer „vorgehängten und hinterlüfteten Fassade“. Die Luftschicht sorgt ihrerseits für einen Dämmeffekt. Beim Wärmedämmverbundsystem werden Dämmplatten an der Außenwand befestigt und überputzt. Ein Armierungsgewebe, das Risse im Putz verhindern soll, wird in die erste Putzschicht eingebettet. Als Schluss wird der Oberputz aufgetragen. Bei der Wahl des Dämmmaterials stehen Dämmmatten aus Mineralfasern wie Glas- oder Steinwolle und Dämmplatten aus Kunststoffen, wie Polystyrol-Hartschaum, zur Verfügung. Zudem gibt es noch Dämmmaterial aus natürlichen Rohstoffen wie Platten und Matten aus Kork, Hanf, Kokosfaser oder Schilf, sowie Holzfaserplatten. 5.8 Energiesparendes Bauen Derzeit werden in einem Einfamilienhaus 80 % des Gesamtenergiebedarfs für die Heizung benötigt. Sparmaßnahmen in diesem Bereich sind daher besonders effektiv. Hauptursache der schlechten Energieausbeute und damit einer erhöhten Umweltbelastung ist der geringe Wirkungsgrad veralteter Heizkessel. Erhebliche Wärmemengen verlassen das Haus ungenutzt über den Schornstein. Diese Abgasverluste können durch moderne Heizkessel beträchtlich verringert werden. Damit mindern sich auch Schadstoffe wie Schwefel- und Kohlendioxid. Die Kohlendioxidproduktion ist Hauptverursacher des Treibhauseffektes! Nicht zuletzt spart eine umweltfreundliche Feuerungsanlage unmittelbar auch Öl oder Gas und damit Geld. In der Vergangenheit hat man die Heizung aus Sicherheitsgründen gerne eine Nummer zu groß gewählt, damit es auch im kältesten Winter noch ausreichend warm würde. Dieses „Darf es ein bisschen mehr sein?“ ist für den Heizungsbauer heute keine Frage mehr. Es muss die richtige Heizung sein, berechnet nach dem tatsächlichen Wärmebedarf der jeweiligen
18 Linsenäcker 4 - 72379 Hechingen Tel. 0 74 71/62 12 80 - Fax 62 12 81 info@zimmereitietz.de www.zimmerei-tietz.de Linsenäcker 4 - 72379 Hechingen Tel. 0 74 71/62 12 80 - Fax 62 12 81 info@zimmereitietz.de Linsenäcker 4 · 72379 Hechingen · Tel. 0 74 71/62 12 80 · Fax 62 12 81 · info@zimmereitietz.de Holger-Crafoord-Str. 31 • 72379 Hechingen Tel. 0 74 71 / 93 38 0 • Fax 0 74 71 / 93 38 10 www.kds-haustechnik.de Professionelle Gartenanlage – wir setzen Ihre Wünsche um! n leistungsstark n kompetent n schnell Hubert Zanger GmbH Landschafts- und Straßenbau 72379 Hechingen · Am Fichtenwald 1 Telefon 07471 / 5052 · Fax 07471 / 4253 info@zanger-gmbh.de · www.zanger-gmbh.de Eugen Schetter GmbH & Co. KG Bauunternehmen In den Seelenäckern 16 72379 Hechingen-Stein Telefon: 07471/5724 Telefax: 07471/6499 info@e-schetter.de www.e-schetter.de Schrift Logo: Myriad Pro, Farbe grau Schrift Text: Calibri VEES | PARTNER Baugrunderkundung Gründungsberatung Geotechnische Planung Geothermie Sachverständigengutachten Prof. Dr.-Ing. E. Vees und Partner Baugrundinstitut GmbH Friedrich-List-Straße 42 70771 Leinfelden-Echterdingen T 0711 797350-0 F 0711 797350-20 info@geotechnik-vees.de Schrift Logo: Myriad Pro, Farbe grau Schrift Text: Calibri VEES | PARTNER Baugrunderkundung Gründungsberatung Geotechnische Planung Geothermie Sachverständigengutachten Prof. Dr.-Ing. E. Vees und Partner Baugrundinstitut GmbH Friedrich-List-Straße 42 70771 Leinfelden-Echterdingen F 0711 797350-20 info@geotechnik-vees.de info@geotechnik-vees.de UND DIESE PUBLIKATION AUCH ONLINE LESEN www.total-lokal.de Wir beraten Sie immer gerne
19 Wohnung. Für Hausbesitzer, die ihre Heizung modernisieren wollen, empfiehlt es sich, bei der Energieagentur Zollernalb, bei einem Energieberater oder beim Installateur Informationen über die derzeit günstigste Heizungs- und Warmwassertechnik einzuholen. Heizen mit Holz ist CO2-neutral Heizen mit Holz im Kaminofen kann gesunde Strahlungswärme erzeugen und den Luftaustausch im Raum fördern. Kaminöfen mit Wassertaschen können zusätzlich noch in das bestehende Heizsystem integriert werden. Dabei verursacht diese Art Wärmegewinnung mit Holz gerade beim klimawirksamen CO2 keine zusätzliche Belastung der Umwelt. Funktioniert die Feuerstätte optimal, sind auch Emissionen an SO2, NOX, CO und Staub recht niedrig. Eine gute Holzfeuerung setzt die gleiche Menge CO2 wieder frei, die der Baum beim Wachsen für seine Pflanzenbausteine aus der Luft recycelt hat. Wärmepumpe Die Funktionsweise einer Wärmepumpe ist vergleichbar mit der eines Kühlschranks. Einem Medium (z. B. Luftwärme, Wasserwärme, Erdwärme, Solarenergie) wird die Wärme entzogen und an ein anderes abgegeben. Auf die Wärmepumpe übertragen heißt das, sie entzieht den Umweltmedien Luft, Wasser im Erdreich die Wärme und leitet diese an das Heizsystem weiter. Lüftungstechnik zur Wärmerückgewinnung Erhebliche Mengen wertvoller Heizenergie gehen beim herkömmlichen Lüften verloren. Die Fenster immer geschlossen zu halten, ist allerdings auch nicht die richtige Lösung, denn ohne Luftaustausch geht es nun mal nicht. Verbrauchte, feuchtigkeitsbeladene und mit Schad- und Geruchsstoffen belastete „dicke Luft“ in der Wohnung macht nicht nur müde und fördert das Unwohlsein, es droht auch die Gefahr von Feuchtschäden und Schimmelbildung. Gesundes Wohnklima, weniger Schadstoffe, regulierte Luftfeuchtigkeit und geringe Heizkosten – das alles erreicht man mit einer kontrollierten Lüftung. Sogar Allergien auslösende Blütenpollen können durch entsprechende Filter herausgefiltert werden. Beim Neubau oder beim Fensteraustausch bei bestehenden Gebäuden wird die Aufstellung eines Lüftungskonzeptes zur Bedingung. Dieses fordert den Nachweis eines ausreichenden nutzerunabhängigen Luftwechsels zum Feuchteschutz und damit zur Vorbeugung von Schimmelschäden. Richtig gelüftet wird durch Stoß- und Querlüftung. Mindestens viermal am Tag müssen die Fenster für fünf bis zehn Minuten ganz geöffnet werden. Während dieser Zeit sollten die Heizkörper abgestellt sein. Durch den Einbau einer mechanischen Lüftungsanlage werden die Energieverluste besser reduziert. Von einem kleinen Ventilator wird dem Bedarf entsprechend verbrauchte Luft aus den am meisten belasteten Räumen (Bäder, Toiletten und Küche) abgezogen. Wenn die Gebäudehülle luftdicht ist, strömt von Wohn-, Ess- und Schlafräumen Frischluft nach. Eine Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung bietet eine weitere Verbesserung der Energieeffizienz. Die verbrauchte Luft wird über einen Wärmetauscher geführt. Die Wärme wird entzogen und auf die kalte Frischluft übertragen. Kollektoren Der Einsatz von Solaranlagen bietet eine ökologisch sinnvolle Alternative zu herkömmlichen Systemen, die ausschließlich fossile Brennstoffe wie Erdöl und Erdgas zur Energieerzeugung nutzen. Während die Vorkommen fossiler Rohstoffe begrenzt sind, steht mit dem natürlichen Licht- und Wärmespender Sonne eine Energiequelle zur Verfügung, die nahezu unerschöpflich und darüber hinaus auch kostenlos ist. Für Bauherren und Eigenheimbesitzer wird es daher immer interessanter, die natürliche Energie der Sonne zu nutzen und sie durch die Installation einer leistungsfähigen Sonnenkollektoranlage in Wärme umzuwandeln. Für einen 4-Personenhaushalt geht man von Kollektorflächen von 5-7 m² aus, sowie von einem Wasserspeichervolumen von 300-400 Litern. Richtig eingesetzt kann eine Solarkollektoranlage 50-70 % des jährlichen Energiebedarfs für die Brauchwassererwärmung eines Hauses decken. Auch wenn beim Bau eines Hauses nicht sofort eine Solaranlage installiert wird, sollten die Möglichkeiten für eine spätere Solarenergienutzung mit eingeplant werden. Stromerzeugung aus Sonnenlicht (Photovoltaik) Die Photovoltaik ermöglicht es, Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umzuwandeln. Diese Umwandlung erfolgt durch den so genannten photovoltaischen Effekt, also der Wechselwirkung zwischen einstrahlendem Sonnenlicht und dotiertem Halbleitermaterial der Solarzelle. Dabei kommt es zur Freisetzung von elektrischen Ladungsträgern, die mittels metallischer Kontakte abgeführt werden. Der so erzeugte Gleichstrom lässt sich durch einen nachgeschalteten Wechselrichter in netztauglichen Wechselstrom transformieren. Eine PV-Anlage mit einer Solarmodulfläche von 40 m² erzeugt im Jahr ca. 4.500 bis 5.500 kWh Strom. Ohne mögliche Zuschüsse entstehen Kosten von ca. 8.000 €. Ein 4-Personenhaushalt mit einem
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