Planen, Bauen, Modernisieren, Sanieren, Finanzieren Informationen für Bauherren, Bauwillige und Investoren Eine Informationsbroschüre der Stadt Schorndorf Fachbereich für Stadtentwicklung und Baurecht
Unsere Energie für Sie! Wir gestalten nachhaltig Lebensqualität mit innovativen Lösungen und vernetzen Energie, Infrastruktur und Dienstleistungen – für eine sichere Zukunft in Schorndorf und der Region. Als erster Ansprechpartner vor Ort setzen wir auf unsere Kernkompetenzen, die Strom-, Gas-, Wasser- und Wärmeversorgung. Zudem richten wir den Blick in die Zukunft, analysieren Trends und erkennen so frühzeitig Chancen für Geschäftsfelder von morgen. Seit Generationen. Wir informieren Sie unter 07181 96450-444 oder auf www.stadtwerke-schorndorf.de Strom Unsere Stromtarife sind immer 100% öko, immer unkompliziert und günstig. Gas Erdgas ist der umweltschonendste unter den fossilen Energieträgern. Wasser Wir versorgen Sie jederzeit zuverlässig, sicher und in gleichbleibender Qualität. Internet Glasfaser und VDSL. Gigaschnelles Internet von den Stadtwerken.
Grußwort 1 Grußwort Liebe Schorndorferinnen und Schorndorfer, liebe Bauinteressierte, die Stadt Schorndorf erfreut sich einer ungebrochenen Beliebtheit als Wohnstandort. Ihre attraktive Altstadt, zahlreiche Bildungsangebote, eine gute Verkehrsanbindung sowie charmante Ortsteile tragen dazu bei. Ein eigenes Haus zu bauen ist eine der bedeutendsten Entscheidungen im Leben. Bereits vor dem eigentlichen Spatenstich gilt es eine ganze Reihe an Gesetzen und Verordnungen zu beachten und zahlreiche Fragen kommen auf: Was ist rechtlich zulässig und möglich? Wie kann ich energieeffizient oder sogar klimaneutral bauen? Gibt es hierzu Förderprogramme? Um schnell und unkompliziert die richtige Ansprechperson zu finden, hat die Stadtverwaltung Schorndorf die vorliegende Broschüre erarbeitet. Lassen Sie sich von einer qualifizierten Architektin oder einem qualifizierten Architekten auf Ihrem Weg zu den eigenen vier Wänden begleiten. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg bei der Umsetzung Ihres Vorhabens! Ihr Thorsten Englert Erster Bürgermeister Foto: Bebop Media, Grbic
2 Wohn(t)raum. Einfach. Kompetent. Bei Fragen rund um die Finanzierung für Ihr Eigenheim sind wir gerne für Sie da. Eine erfolgreiche Immobilienfinanzierung beginnt mit kompetenter Beratung. Sprechen Sie uns jetzt an! www.kskwn.de/baufinanzierung ©DSV/Image Source/Westend61 Weil’s um mehr als Geld geht. KSKWN_AZ_190x133_Wohn(t)raum_1121_RZ.indd 1 09.11.21 12:39 baufinanzierung.volksbank-stuttgart.de Bauen. Wohnen. LAURA. LAURA. Unsere digitale Baufinanzierungsassistentin für Ihre Traum-Immobilie. Jetzt online die passende Baufinanzierung finden!
Grußwort �������������������������������������������������������������������������1 Schorndorf – die Daimlerstadt ���������������������������������������������������� 4 Der Traum vom Eigenheim ����������� 8 Altbausanierung oder Neubau? ���������������������������� 8 Planung als erster Schritt zur Realisierung �������������������������������������������������������������������� 9 Von der Idee zum Haus – Wo bauen? ������������������������������������������������������������������11 Das Grundstück: Auf der Suche nach dem perfekten Platz ������������������������������������������������������11 Wie darf auf dem Grundstück gebaut werden? ����������������������������������������������������������������12 Richtige Beratung ����������������������������������������������������������� 13 Der Grundstückskaufvertrag ��������������������������������� 13 Städtische Bauplätze ��������������������������������������������������� 13 Stellplätze ������������������������������������������������������������������������������� 13 Hochwasser und Versickerung ��������������������������� 14 Nachbarn und Nachbarrecht ��������������������������������� 14 Grundbuch ������������������������������������������������������������������������������� 14 Energie, Klimaschutz und Klimavorsorge �������������������������������������������������� 15 Klimaschutz ��������������������������������������������������������������������������� 15 Klimavorsorge ����������������������������������������������������������������������17 Energie und Ökologie im Lebenszyklus ������17 Planung �������������������������������������������������������������������������� 18 Vom Vorentwurf zum Bauplan ����������������������������� 18 Die richtige Ansprechperson ������������������������������� 18 Die Architektin/ der Architekt als Dienstleister �������������������������� 18 Wichtige Hinweise zur Gestaltung ����������������� 19 Bauen ���������������������������������������������������������������������������������� 21 Baubeginn ��������������������������������������������������������������������������������21 Baubetrieb �������������������������������������������������������������������������������21 Sanieren und Umbauen ����������������������������������������������21 Bausubstanz �������������������������������������������������������������������������� 22 Immobilienbewertung ������������������������������������������������� 22 Energetische Sanierung ������������������������������������������� 23 Denkmalschutz ������������������������������������������������������������������� 23 Bauvorschriften in Grundzügen �����������������������������������������������������������24 Das Baurecht – allgemein �������������������������������������24 Das Bauplanungsrecht �����������������������������������������������24 Das Bauordnungsrecht ����������������������������������������������26 Der Bauantrag �������������������������������������������������������������������26 Inserentenverzeichnis �����������������������28 Impressum ���������������������������������������������������������������28 Inhaltsverzeichnis 3 Inhaltsverzeichnis Flipping-Book Ihre Broschüre als Flipping-Book: • leicht zu blättern • übersichtlich • auch mobil!
Weitere Informationen finden Sie unter www.schorndorf.de oder über unsere City App Schorndorf. Schorndorf – die Daimlerstadt 4 Schorndorf – die Daimlerstadt Schorndorf verfügt über eine ausgesprochen gute Lage. Sowohl die B 29 als auch die S-Bahn (S 2) sowie der Regional- und Interregio-Express ermöglichen eine gute Anbindung an Stuttgart, Karlsruhe und Aalen. Schorndorf ist ein attraktiver Wirtschaftsstandort, insbesondere für kleine und mittelständische Unternehmen. Die historische Altstadt, auch Teil der Deutschen Fachwerkstraße, steht heute in ihrer Gesamtheit unter Denkmalschutz. Einzelhändler in der Fußgängerzone, Cafés und Restaurants in den malerischen Gässchen laden zum Bummeln und Verweilen ein. Vor der Haustüre der romantischen „Bilderbuchstadt“ liegt ein grünes Naherholungsgebiet: Wälder, Streuobstwiesen, Weinberge und Flussauen. Eine Landschaft, die zum Radfahren und Wandern einlädt! Mit bunten Spielplätzen, grünen Parkoasen, vielfältigen Freizeitmöglichkeiten und natürlich einem breiten Angebot an Betreuungsplätzen in Kindergärten und -tagesstätten sowie Schulen bietet Schorndorf auch für Familien ein tolles Zuhause. Schorndorf ist eine Stadt voller Charme und Flair mit einem der schönsten historischen Marktplätze Süddeutschlands, untermalt von einem stimmungsvollen Fachwerkensemble.
Schorndorf – die Daimlerstadt 5 Zahlreiche Sport- und Vereinsangebote stehen Ihnen in Schorndorf zur Verfügung. Neben dem Schorndorfer Oskar Frech SeeBad mit Hallenbad, Wasserrutsche und Saunalandschaft liegt das Naturbad Ziegelei-SeeBad. In vollem Gange ist auch die Gestaltung des Sportparks Rems, mit einemneuen Vereinszentrumder SG Schorndorf mit Fitnesscenter und Wellnessbereich. Der berühmteste Sohn der Stadt ist Gottlieb Daimler. Noch heute kann man den Spuren des Erfinders in der Stadt begegnen. 2016 entstand in Schorndorf ein Science Center für Kinder, die „Forscherfabrik“. Auch für Kulturliebhaber*innen finden zahlreiche Veranstaltungen in der Barbara-Künkelin-Halle, der Manufaktur, aber auch rund um den Marktplatz statt. Das Kulturforum Schorndorf, das Figuren Theater Phoenix und weitere Institutionen bieten ein buntes Veranstaltungsprogramm. Freuen Sie sich auf Feste wie die SchoWo, die Weintage und viele weitere Events.
Schorndorf – die Daimlerstadt 6 Auskunft und Beratung – Überblick Bauen und Wohnen | Stadt Schorndorf Bauleitplanung Auskünfte zu Bebauungsplänen, Beratung zur Bebaubarkeit eines Grundstücks Telefon 07181 602-1501 stadtentwicklung@schorndorf.de Infrastruktur Auskünfte zu Tiefbauarbeiten, z. B. auch Bordsteinabsenkungen, Straßenbäume Telefon 07181 602-2701 infrastruktur@schorndorf.de Baurecht Auskünfte zu Baulasten, genehmigten Plänen, Baugenehmigungsverfahren Telefon 07181 602-1502 baurecht@schorndorf.de Grundstücksverkehr und Bauplätze Pacht von städtischen Grundstücken, Vermittlung von städtischen und privaten Grundstücken Telefon 07181 602-1421 grundstuecksverkehr@schorndorf.de Geschäftsstelle Gutachterausschuss Mittleres Remstal Auskünfte zum Bodenrichtwert, Erstellung von Verkehrswertgutachten Telefon 07181 602-1541 gutachterausschuss@schorndorf.de Erstberatung rund ums Bauen Egal ob ein konkretes Bauvorhaben, Fragen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks, Fragen zu Denkmalschutz, Städtebaufördermitteln oder Baulasten, wir suchen Ihnen schnellstmöglich die passende Ansprechpartnerin oder den passenden Ansprechpartner heraus. Telefon 07181 602-1502 baurecht@schorndorf.de © Petair - stock.adobe.com
Schorndorf – die Daimlerstadt 7 Erschließungsbeiträge Ob Beiträge noch zu erwarten sind oder bereits abgegolten sind. Telefon 07181 602-2121 barbara.henneberg@schorndorf.de katja.hermann@schorndorf.de Baustelleneinrichtung Baustelleneinrichtung, baustellen- bedingte Sperrungen und Umleitungen Telefon 07181 602-3101 leonie.holl@schorndorf.de Telefon 07181 602-3121 sandra.mueller@schorndorf.de Photovoltaik-Offensive der Stadtwerke Schorndorf Informationen und Beratung zum Thema Photovoltaik Telefon 07181 9 64 50-444 photovoltaik@stadtwerke-schorndorf.de https://stadtwerke-schorndorf.de/photovoltaik Stadtwerke Schorndorf Auskünfte zu Strom-, Gas-, Wasser-, Mediaversorgung, Wasserversorgungsbeitrag Beispiele Anmeldung zum Netzanschluss (Strom), Antrag Wasserversorgung/-anschluss Telefon 07181 96450-444 info@stadtwerke-schorndorf.de https://stadtwerke-schorndorf.de/service/ Stadtentwässerung Auskünfte zur Abwasserbeseitigung wie Hausanschlüsse, Niederschlagswasser, Entwässerungsbeiträge, gesplittete Abwassergebühr, Rückstau im Kanalnetz Telefon 07181 602-2701 stadtentwaesserung@schorndorf.de https://stadtentwaesserung.schorndorf.de/ de/Service/Hausanschluesse Energetische Erstberatung von Bauherren Eine Erstberatung bietet die Stadt Schorndorf mit ihrer Kooperationspartnerin, der Energieagentur Rems-Murr, in Schorndorf an. Telefon 07151 975173-0 info@ea-rm.de © alphaspirit – Fotolia
Tipp: Setzen Sie auf Substanz statt auf Luxus! Achten Sie bei der Planung von Keller, Rohbau und Dach auf hohe Qualität und geben Sie hier lieber ein paar Euro mehr aus. Sparen Sie besser an teuren Luxusartikeln, die nachträglich – bei verbesserter Finanzlage – eingebaut werden können. Es wird sich auszahlen. Der Traum vom Eigenheim 8 Der Traum vom Eigenheim Altbausanierung oder Neubau? Diese Frage sollte zuallererst geklärt werden, denn erst dann kann die richtige Planungsphase beginnen. Erkundigen Sie sich genau über die Situation in Ihrem Wunschwohngebiet: Vielleicht wurde gerade ein Neubaugebiet ausgewiesen oder existieren womöglich attraktive Altbauten? Beide Arten der Eigenheimbeschaffung eröffnen interessante Möglichkeiten und bieten jeweils eigene Vorteile: BeimKauf eines älteren Hauses profitiert der Neubesitzer vor allem von den bestehenden Strukturen. Nicht nur das Haus selbst steht schon da, sondern auch Garten und Umgebung sind meist schon gut bewachsen, Bauarbeiten in der Umgebung wurden abgeschlossen und im Normalfall besteht auch eine recht gute Nahversorgung. Natürlich bedeutet das eine gewisse Einschränkung in der gestalterischen Freiheit, jedoch gibt es innovative Methoden des Umbaus, mit deren Hilfe Sie einen Altbau ganz nach Ihren Vorstellungen umgestalten und modernisieren können. Ein triftiges Argument liegt auch darin, dass eine Sanierung für den Bauherrn in der Regel kostengünstiger ausfallen wird. Aber Vorsicht: Beziehen Sie immer einen Fachmann in die Beratung mit ein. Er kann mit technischem und wirtschaftlichem Sachverstand bei der Beurteilung helfen und somit vor versteckten Fallen schützen. Entscheiden Sie sich für einen Neubau, haben Sie den Vorteil eines nahezu unbeschränkten Gestaltungsfreiraums. Sie können Ihrer Kreativität freien Lauf lassen und das Haus ganz nach Ihren persönlichen Vorstellungen planen. Die einzigen Grenzen sind nun der vorgegebene Bebauungsplan und Ihr eigener Geldbeutel. Da hier neue Baustoffe verwendet werden, verspricht ein neues Haus besonders hohe Qualität und kann mit den neuesten technischen Errungenschaften ausgestattet werden. Beachten Sie jedoch, dass Sie sehr wahrscheinlich in einem Neubaugebiet siedeln werden, in dem Sie unter Umständen noch jahrelang dem Bauchaos ausgesetzt sind. Wohneigentum steht ungebrochen hoch im Kurs. Viele wünschen sich das frei stehende Einfamilienhaus. Es ist für die Lebensphase mit kleineren Kindern optimiert, für spätere Lebensphasen jedoch nicht unbedingt. Auch hinsichtlich Flächenverbrauch und Klimaschutz haben andere Wohnformen die Nase vorn. Daher sollte zunächst überlegt werden: • Soll es ein Neubau sein oder besser ein sanierter Altbau? • Muss es ein frei stehendes Einfamilienhaus sein oder ist auch eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus oder eine Wohnung denkbar? Welche Wohnformen sind hinsichtlich Finanzierung, Verfügbarkeit, Anbindung, Alltagsgestaltung und späterer Lebensphasen die besten für mich?
Wichtig: Honorarkosten für Planung erscheinen dem Bauherrn oft hoch, auch wenn sie insgesamt nur rund 10 % der Baukosten ausmachen. Gute Planung ist jedoch eminent wichtig, damit das Projekt nicht stockt oder etwas gebaut wird, was sich hinterher als nicht durchdacht erweist. Das unzureichend geplante Gebäude steht dann für durchschnittlich 80 Jahre. Der Traum vom Eigenheim 9 Planung als erster Schritt zur Realisierung Es gibt verschiedene Wege zum Haus: Klassisch: Ein Architekt entwirft für den Bauherrn und überwacht von der Ausschreibung der Gewerke bis zur Abnahme den gesamten Prozess. Generalunternehmer: Statt einzelnen Gewerken wird die gesamte Bautätigkeit von einem Unternehmen übernommen. Fertighäuser funktionieren gelegentlich nach diesem Modell. Generalübernehmer: Das vollständige Bauvorhaben einschließlich Planung wird von einem Unternehmen organisiert. Fertighäuser funktionieren zumeist nach diesem Modell. Bauträger: Ein Bauträger erstellt das Haus und verkauft es erst nach Vollendung inclusive Grundstück an den Bauherrn. © detailblick-foto - stock.adobe.com © ars digital – Fotolia © eeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee
10 Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Beratende Ingenieure Hintere Straße 18, 70734 Fellbach Tel.: 0711. 95 79 59 – 0 Fax: - 30 Weitere Ingenieurbüros in: Plüderhausen, Holzgerlingen, Untergruppenbach Vermessung Stadtplanung Baulandentwicklung info@kaeser-ingenieure.de www.kaeser-ingenieure.de Qualität beginnt mit der Entscheidung auf Kompromisse zu verzichten Sachverstand und professionelle Bauberatung vor Leisten einer Unterschrift • Unabhängig • Neutral • Zukunfts- und Qualitätsorientiert • Postfach 13 50 73603 Schorndorf Büro Adelberg: 07166 / 913 9998 Mobil: 0160 978 23 219 info@baugutachter-illner.de www.baugutachter-illner.de HENN + KESSLER Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Hauffstraße 28 73614 Schorndorf Telefon 07181/4095-0 Fax 07181/4095-95 E-Mail info@henn-kessler.de Internet www.henn-kessler.de L Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure Hauffstraße 28 73614 Schorndorf Tel fon 07181/4095-0 Fax 07181/4095-95 E-Mail info@hen -kessler.de Internet w .hen -kessler.de planen·rechnen·zeichnen trost baustatik t r a g w e r k s p l a n u n g e n 73614 Schorndorf Carl-Zeiss-Str. 36 e-mail: telefon 07181.939940 telefax 07181.939949 trost.baustatik@web.de ... b evor es b renzli g wird... Wir planen, projektieren, montieren und warten Brandmelde- und Sprachalarmierungsanlagen nach DIN 14675. Gerne beraten wir Sie var Ort und erarbeiten fur Sie einen unverbindlichen Losungsvorschlag. • ISO 9001 • DIN 14675 BMA/SAA Robert-Bosch-Str. 9 / 73614 Schorndorf Tel 07181/97798-0 / Fax 07181/97798-98 Brandmeldeanlagen Sprachalarmierung -- Videooberwachung Raumausstatter Gerne für Sie da
Tipp: Verwechseln Sie nicht Bauerwartungsland mit Bauland, da sich der Baubeginn bei Ersterem um einige Zeit hinauszögern kann, bis es als Bauland freigegeben wird. Von der Idee zum Haus – Wo bauen? 11 Von der Idee zum Haus – Wo bauen? Das Grundstück: Auf der Suche nach dem perfekten Platz „Baugrund, 800 Quadratmeter, sonnige Lage“ lautet eine vielversprechende Anzeige im Immobilienteil der Tageszeitung. Lebensplanung Wie stelle ich mir die nächsten Jahrzehnte meines Lebens besonders in Hinsicht auf Wohnen vor? • Finanzierung Ì Ì Sind meine Wohnwünsche finanzierbar? Ì Ì Welche Alternativen gibt es? Ì Ì Bleibt noch genug Spielraum? Ì Ì Was passiert, wenn sich die Rahmenbedingungen (z. B. Zinssatz) ändern? Ì Ì Kann ich mir auch einen ersten Renovierungszyklus nach 30 Jahren leisten? Ì Ì Ist es ein Lebenstraum oder halte ich es auch für eine gute Anlage? • Grundstück Ì Ì Sind trotz der Knappheit Grundstücke zu finden? Ì Ì Ist der Erwerb eines Altbaus mit Umbau und Sanierung eine Alternative für mich? Ì Ì Planungsbüro und Baufirma Ì Ì Habe ich einen Planer/Architekten? Ì Ì Baue ich mit einer Fertighausfirma oder einem Generalübernehmer? Grundstücke sind in Schorndorf so wie auch in der ganzen Region rar geworden. Die Stadt Schorndorf entwickelt noch Baugebiete, in denen auch Einfamilienhäuser möglich sind. So kamen im Jahr 2021 die Grundstücke der „Oberen Straßenäcker“ auf den Markt. Idealerweise sollten Bauherren bei der Grundstückssuche eine Checkliste durchgehen mit Kriterien wie z. B.: • Umfeld: Kann ich mich im jeweiligen Stadtteil wohlfühlen? • Anbindung: Wie gut ist das Grundstück zu Fuß, mit dem Rad, mit öffentlichen Verkehrsmitteln und mit dem Auto erreichbar? • Planungsphase Ì Ì Sparen Sie nicht an einer guten Planung. Ì Ì Sagen Sie Ihrem Planer, wie Sie heute leben und in Zukunft leben wollen, statt ihm lauter Zwangspunkte vorzugeben. • Bauphase Ì Ì Suchen Sie sich solide Baufirmen aus. Billig ist nicht immer günstig. Ì Ì Stellen Sie sich auf ein großes Abenteuer und spontane kleine Entscheidungen ein. • Einzug Ì Ì Bauen Sie sich einen zeitlichen Puffer für Verzögerungen ein. Ì Ì Verzögerungen sind nicht immer vom Bauunternehmen verschuldet. Unwetter, Baustoffknappheit, Streiks etc. können dazu führen. • Renovierung Ì Ì Kalkulieren Sie einen großen Renovierungszyklus nach 25 bis 30 Jahren ein. © Wolfgang Filser - colourbox.de
Von der Idee zum Haus – Wo bauen? 12 © drubig-photo - stock.adobe.com © Sunny studio - stock.adobe.com • Infrastruktur:Wie sieht esmit Kitas, Schulen, Lebensmittelläden, Hausärzten etc. in der Umgebung aus, was ist mir wichtig? • Freizeit: Welche Sport- und Freizeitangebote gibt es, ist mir ein Zugang in die freie Landschaft zur Erholung wichtig? • Lärm und andere Immissionen. Gibt es Lärm von Verkehrswegen oder Gewerbebetrieben in der Umgebung? Als Grundregel ist zu beachten, dass Sie ein Grundstück mehrmals – morgens, abends, werktags, am Sonntag usw. – besichtigen sollten, um einen richtigen Eindruck davon zu bekommen. Wie darf auf dem Grundstück gebaut werden? Die Bauverwaltung ist hier für Sie da, um die baurechtliche Situation unkompliziert mit Ihnen zu klären. Hier geht es darum, zu prüfen, welche baurechtlichen Rahmenbedingungen es gibt, aber auch andere Fragen wie Altlasten, Kampfmittel, Hochwasser, Grundwasserschutz etc. können eine Rolle spielen. Je früher Sie kommen, desto besser. Die Bauverwaltung ist hier für Sie da, Ihnen eine erste Orientierung zu geben, was die Rahmenbedingungen sind. Also z. B. ist hier Wohnungsbau zulässig, was für ein Gebäude, wie groß, wie hoch? Sind Flachdächer oder Satteldächer vorgeschrieben, müssen diese begrünt sein etc.
Von der Idee zum Haus – Wo bauen? 13 © goodluz - stock.adobe.com Richtige Beratung Bauen ist teuer. Aber wer hunderttausende Euros in die Hand nimmt, sollte sicher sein, das Geld richtig zu investieren. Lassen sie sich von qualifizierten, bauvorlageberechtigten Fachleuten (zumeist Architektinnen und Architekten) beraten. Sowohl Probleme imGenehmigungsverfahren als auch auf der Baustelle sind frustrierend und nachträgliche Umbauten teuer. Der Grundstückskaufvertrag Bevor Sie zum Notar gehen, prüfen Sie • Ist das Grundstück erschlossen und grundsätzlich bebaubar? • Welche Rahmenbedingungen schränken mich ein? • Kenne ich den Bodenrichtwert, also den geschätzten Quadratmeterpreis, für diesen Bereich? • Enthält der Grundstückskaufvertrag Bedingungen, an die ich mich halten muss? • Gibt es ein kommunales oder privates Vorkaufsrecht? • Gibt es Baulasten oder Grunddienstbarkeiten? • Gibt es geschützte Arten (Tiere oder Pflanzen)? Liegt das Grundstück in einem Landschaftsschutzgebiet? • Gibt esAltlasten(bishinzuKampfmitteln) oderbesondere ingenieurgeologische Herausforderungen? • Gibt es Bodendenkmale, also archäologische Spuren? • Verlaufen auf dem Grundstück bereits technische Leitungen (Strom, Wasser, Abwasser, Telefon etc.)? • Liegt das Grundstück in einem Hochwassergefahrenbereich oder im Wasserschutzgebiet? • Ist mit Erschließungsgebühren zu rechnen? Die Bauverwaltung und der Gutachterausschuss können Sie hier beraten. Kontakt: Telefon 07181 602-1502 baurecht@schorndorf.de Städtische Bauplätze Innenentwicklung vor Außenentwicklung ist der Auftrag des Gemeinderats an die Stadtverwaltung. Dennoch entstehen hier und da noch neue Wohngebiete, wo auch Einfamilienhäuser möglich sind. Ein Teil der Bauplätze wird durch die Stadt vermarktet. Hier können Sie sich informieren, ob und wenn ja welche städtischen Bauplätze sich derzeit in der Vermarktung befinden. Kontakt: Interessentenliste für Wohnbauplätze | Stadt Schorndorf Telefon 07181 602-1401 grundstücksverkehr@schorndorf.de www.schorndorf.de/bauplaetze/ Interessentenliste-fuer- Wohnbauplaetze Stellplätze Sollten Sie in einem dichten Kontext wie der Altstadt bauen wollen, bekommen Sie Ihre Stellplätze vielleicht nicht so einfach auf dem Grundstück unter wie in einem neuen Einfamilienhausgebiet. Wenden Sie sich rechtzeitig an uns, damit wir Lösungsmöglichkeiten abklopfen.
Von der Idee zum Haus – Wo bauen? 14 © ars digital – Fotolia Hochwasser und Versickerung Wasser kann für vielfältige Herausforderungen sorgen. Egal ob Niederschlagswasser, das auf meinem Grundstück niedergeht, Grundwasser, das geschützt werden muss, bodennahes Grundwasser, das das Bauen schwieriger macht oder Hochwasser, das von außen mein Grundstück bedrohen kann. Kontakt: Telefon 07181 602-2701 stadtentwaesserung@schorndorf.de www.stadtentwaesserung. schorndorf.de/de/Service/ Hausanschluesse Nachbarn und Nachbarrecht Das Nachbarrecht soll dafür sorgen, dass Nachbarn gut miteinander auskommen. Es ist vom Baurecht getrennt zu sehen. Wir empfehlen allen Bauherren, besonders im dichter bebauten Umfeld, ihre Nachbarn so frühzeitig wie möglich zu informieren, um so Missverständnisse und Streit zu vermeiden: Information beim Land BW. Das Nachbarrecht gilt z. B. bei Zäunen oder Hecken zwischen zwei Privatgrundstücken. Ausführliche Informationen dazu finden Sie im Internet unter: www.baden-wuerttemberg.de/ fileadmin/redaktion/dateien/ PDF/Nachbarrecht.pdf Grundbuch ImGrundbuch können Grunddienstbarkeiten eingetragen sein. Das kann zum Beispiel ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht sein, bei dem der Nachbar über mein Grundstück auf seines fahren darf und auch Wasser- und Abwasserleitungen sowie Strom- und Datenkabel über mein Grundstück führen. Klären Sie dies vor Kauf oder Verkauf eines Grundstücks. Zuständig ist das Amtsgericht Waiblingen. Für Baulasten hingegen ist die Stadtverwaltung (Baurecht) zuständig. Kontakt: Amtsgericht Waiblingen – Grundbuchamt Telefon 07151 1664-0 poststelle@gbawaiblingen.justitz.bwl.de https://amtsgericht-waiblingen. justiz-bw.de/pb/,Lde/Startseite/ Amtsgericht/Grundbuchamt © Jorge Moro - Fotolia
Energie, Klimaschutz und Klimavorsorge 15 © Stockwerk-Fotodesign - stock.adobe.com Energie, Klimaschutz und Klimavorsorge Während wir beim Klimaschutz versuchen, unsere Treibhausgasemissionen zu reduzieren, geht es bei der Klimavorsorge darum, die lokalen Auswirkungen des Klimawandels abzumildern. Häuser spielen eine wichtige Rolle. Kluge Planung, aber auch Kenntnis der rechtlichen Vorgaben und der Fördermöglichkeiten können hier die Qualität deutlich verbessern helfen. Klimaschutz Bei der Errichtung, beim Betrieb und beim Abbruch kann ein Gebäude, über den gesamten Lebenszyklus gesehen, mehr oder weniger sparsam bei der Effizienz und CO2-Bilanz sein. Ein Überblick. Baumaterialien und Errichtung (graue Energie) • Baumaterialien können von nah und fern kommen und wegen der großen zu bewegenden Masse einen unterschiedlich großen CO2-Abdruck haben. • Baumaterialien benötigen für die Herstellung unterschiedlich viel Energie. Zementklinker, der benötigt wird, um die Zuschlagsstoffe (Kies etc.) von Beton mineralisch zu binden, muss auf über 1400 °C erhitzt werden. Holz steht viel besser da, allerdings nur wenn es aus nachhaltiger Bewirtschaftung kommt. Betrieb • Eine gute Dämmung der Gebäudehülle vermindert den Transmissionswärmeverlust. Ggf. verbunden mit einem klugen Lüftungssystem trägt dies dazu bei, den Heizwärmebedarf zu senken. Bitte informieren Sie sich über den aktuellen Stand bei KfWEffizienzhaus-Standards. Eine Heizungsanlage sollte passend dimensioniert sein. Generell stehen derzeit Wärmepumpen hoch imKurs. Umgekehrt wie ein Kühlschrank, der die Wärme nach außen pumpt, damit es drinnen kühl bleibt, transportiert die Wärmepumpe die Wärme nach innen, damit es im Haus warmwird. Sie sind viel effizienter als alte Elektro- und Nachtspeicherheizungen. Wärmepumpen mit Luftwärmetauschern können wegen des Rauschens zu Streit in der Nachbarschaft führen. Oft kann die Wärme auch dem Boden entnommen werden. Manchmal gibt es Nahwärmeanschlüsse, bei denen man sich um keine Wartung und dergleichen mehr kümmern muss. Holzpelletheizungen vermeiden größtenteils den Ausstoß von Treibhausgasen. Während Ölheizungen nur noch selten verbaut werden, kann Gas in Blockheizkraftwerken zur gleichzeitigen Strom- und Wärmeerzeugung genutzt werden. Latenzwärmespeicher (PCM) können z. B. in Form von Eisspeichern Energie über den Jahresverlauf effizient zwischenlagern. • Energieerzeugung: WährendWind- undWasserkraft nur in seltenen Fällen zum Einsatz kommen können, ist Solarenergie weit verbreitet. Während es früher mehr Solarkollektoren zur Warmwasserbereitung waren, sind es heute eher Photovoltaik (PV)-Module zur Erzeugung von Elektrizität. Ab 1.5. 2022 ist die Nutzung von PV auf Dächern in Baden-Württemberg auch auf Wohngebäuden Pflicht. Mit dem erzeugten Strom lässt sich eine Wärmepumpe betreiben, Verbraucher im Haus versorgen, ein Elektroauto laden oder eine Batterie als Pufferspeicher laden, die ihre Energie dann z. B. abends abgibt. Und natürlich kann auch ins Stromnetz eingespeist werden. Nachnutzung und Abbruch • Ein klug und solide geplantes Gebäude, das sich renovieren, umnutzen und anpassen lässt und dabei eine robuste Grundsubstanz behält, ist besonders nachhaltig. Weniger nachhaltig sind Gebäude, die schon nach 40 oder 50 Jahren nicht mehr wirtschaftlich zu retten sind. Klug geplante Gebäude ermöglichen auch, Baumaterialien sauber zu trennen und einer Wiederverwertung zuzuführen. Neben dem ökologischen Aspekt geht es hier auch um Kosten, die der Bauherr ggf. seinen Nachkommen mit einem maroden Haus mitvererbt.
16 H E I N K E L S T R A S S E 3 · 7 3 6 6 3 B E R G L E N · T E L . : 0 7 1 9 5 - 6 8 8 8 1 E - MA I L : I N F O@ S A N I TA E R - B E S A . D E · WWW. S A N I TA E R - B E S A . D E • Sanitäre Anlagen • Heizungsbau • Solaranlagen • Regenerative Energien GmbH Karl-Bäder-Straße 21, 73614 Schorndorf, Tel.: 07181/41668, Handy: 0172/7143972, E-Mail: info@es-fugenabdichtungen.de, www.es-fugenabdichtungen.de
Energie, Klimaschutz und Klimavorsorge 17 © fotostar - stock.adobe.com Klimavorsorge Während beim Klimaschutz der Ausstoß von Treibhausgasen zur Abmilderung der Erderwärmung reduziert wird, geht es bei der Klimavorsorge um die Abmilderung der Folgen des Klimawandels vor Ort. Beim Klimawandel wird nach derzeitigem Forschungsstand mit mehr Wetterextremen gerechnet: mehr Starkregenereignisse, mehr Überschwemmungen, mehr Höchsttemperaturen und mehr Hitzewellen. Der Begriff Schwammstadt bedeutet, dass Städte sich bei starkem Regen wie ein Schwamm vollsaugen können sollen, um Hochwasser und überlastete Abwasserkanäle zu vermeiden. Dabei kann auch jede einzelne Bauherrin und jeder einzelne Bauherr zur Abmilderung beitragen: • Begrünen Sie so viel wie möglich. In neueren Bebauungsplänen und Verträgen wird dies auch vorgeschrieben. Gründächer puffern bei Starkregen das Niederschlagswasser und schützen Regenwasserkanäle vor Überlastung. Sie helfen auch beim Mikroklima und schützen vor zu schneller Aufheizung der Dachhaut. Im Winter wirken sie wie eine zusätzliche Dämmschicht. • Stellplätze sollten möglichst versickerungsoffen gestaltet werden, damit Regenwasser vor Ort versickern kann. • Regenwasserzisternen puffern ebenfalls Niederschlagswasser, mit dem dann ohne weitere Kosten der Garten gegossen werden kann. • Schottergärten dürfen nicht mehr neu angelegt werden. Sie sorgen im Hochsommer für eine deutliche Aufheizung und sind dem Mikroklima nicht zuträglich. Außerdem können sie Niederschlagswasser weniger gut puffern. • Gebäude sollten so organisiert sein, dass sie gut querzulüften sind, um in Sommernächten für Auskühlung zu sorgen. Energie und Ökologie im Lebenszyklus Manche Baustoffe, besonders Beton, haben aufgrund der bei der Herstellung benötigten großen Hitze (der Zementklinker muss auf mindestens 1400 °C erhitzt werden) eine schlechte CO2-Bilanz. Andere Baustoffe wie z. B. Holz sind hier verträglicher. Allerdings ist dies auch abhängig von der Langlebigkeit eines Gebäudes, der Wiederverwertbarkeit von Materialien und der Frage nach deren sparsamem und intelligentem Einsatz. Neben der lange vernachlässigten Herstellung ist der Betrieb aber nach wie vor maßgeblich: Wie sparsam ist hier das Gebäude? Gibt es Optimierungspotenzial? Auf welche zukünftige Technologien sollte das Haus bereits vorbereitet sein, was sind die aktuellen gesetzlichen Vorgaben (z. B. Photovoltaik-Pflicht)? Gebäudeenergiegesetz (GeG), Photovoltaik-Pflicht, Verpflichtungen aus Verträgen, Fördermöglichkeiten. KfW-Standards, Zertifizierungen, Wärmepumpe, Batteriespeicher etc. : • Rechtliche Vorschriften, technische Möglichkeiten und Fördertöpfe, das ist beim Einstieg verwirrend. Lassen Sie sich daher beraten. Eine Erstberatung bietet die Energieagentur Rems-Murr als Partnerin der Stadt Schorndorf in Schorndorf an. Zum rechtlichen Rahmen berät Sie Ihre Baurechtsbehörde. Kontakt: Telefon 07151 975173-0 info@ea-rm.de www.schorndorf.de/de/ stadt-buerger/aktuelles/ stadtnachrichten/stadtnachricht © MC - Fotolia
Planung 18 © roxcon – Fotolia Planung Vom Vorentwurf zum Bauplan In Varianten denken Es gibt immer Alternativen. Nur durch den Vergleich kommt man zur guten Lösung und wer drei Varianten skizziert hat, hat es einfacher, wenn eine Variante nicht funktioniert. Die richtige Ansprechperson Sie sollten auf keinen Fall darauf verzichten, für die Planerstellung eine Fachperson zu beauftragen. Diese bringt das fachliche Know-how mit, sie weiß, worauf geachtet werden muss, und sorgt damit für einen problemlosen Ablauf der Baumaßnahmen. Dafür eignen sich Architektinnen und Architekten, die in jedem Fall uneingeschränkt bauvorlageberechtigt sind. Es gibt auch Fachleute wie Bauingenieurinnen und -ingenieure sowie Handwerksmeisterinnen und -meister, die die Qualifikation teilweise oder ganz besitzen. Bauvorlageberechtigt bedeutet, dass die Person Bauanträge einreichen darf. Architektenkammer Baden-Württemberg www.akbw.de Die Architektin/der Architekt als Dienstleister Lassen Sie sich bei der Auswahl Ihrer Architektin / Ihres Architekten Zeit und vergleichen Sie mehrere Angebote. Ihr Architekt sollte Sie kompetent beraten und Ihnen bei den einzelnen Bauphasen unter die Arme greifen. Da Sie also viel miteinander zu tun haben werden, sollten Sie neben der fachlichen Kompetenz auch darauf achten, dass Sie persönlich gut miteinander zurechtkommen. Werfen Sie am besten einen Blick ins Branchenbuch oder fragen Sie bei der Architektenkammer (www.akbw.de) nach, um einen geeigneten Architekten zu finden. Die konkreten Leistungen eines Architekten sind in folgende neun Leistungsphasen (LP) unterteilt: 1. Grundlagenermittlung mit Prüfung des Kostenrahmens vom Bauherrn 2. Vorplanung mit Kostenschätzung 3. Entwurfsplanung inklusive Kostenberechnung 4. Genehmigungsplanung (mit Einreichung des Bauantrags) – Jetzt findet das Baugenehmigungsverfahren statt! – 5. Ausführungsplanung (detaillierte Baupläne für Baufirmen/Handwerker) 6. Vorbereitung der Vergabe, einschließlich Ermitteln der Mengen und Aufstellen von verpreisten Leis�- tungsverzeichnissen (Kostenvoranschlag, LV) 7. Mitwirkung bei der Vergabe: Koordination des Vergabeverfahrens und Vergleich von dem Kostenanschlag (Ausschreibungsergebnisse) mit den vom Planer bepreisten Leistungsverzeichnissen oder der Kostenberechnung – Jetzt beginnt der Bau ! – 8. Objektüberwachung – Bauüberwachung und Dokumentation 9. Objektbetreuung inklusive Gewährleistungs- verfolgung Viele Architekturbüros bieten ein Komplettpaket an, das heißt, sie betreuen Ihr Bauvorhaben von der Planungsphase bis zum fertigen Objekt. Manche Büros haben sich auf einzelne Phasen spezialisiert und bieten zum Beispiel nur die Planung eines Objekts als Leistung an.
Die Stadt Schorndorf verfügt über einen Gestaltungsbeirat. Dort werden Einfamilienhäuser jedoch nur in seltenen Ausnahmefällen beraten, z. B. wenn das Gebäude an einer städtebaulich besonders sensiblen Stelle entstehen soll. Planung 19 © bogopicture – Fotolia Wichtige Hinweise zur Gestaltung Erkundigen Sie sich zu Beginn der Planungsphase über bestehende Vorgaben des Bebauungsplans in Ihrem gewünschten Baugebiet. Oftmals existieren Auflagen zur Einhaltung bestimmter Grenzabstände, zu Farbe und Material der Dacheindeckung oder zur Gestaltung der Fassade. Diese Vorgaben sollten von vornherein beachtet werden, damit Ihnen später unvorhergesehene Probleme erspart bleiben. Neuere Bebauungspläne sind zumeist online verfügbar: Ihre Stadtverwaltung kann Sie hier beraten: Telefon 07181 602-1501 stadtentwicklung@schorndorf.de www.schorndorf.de/de/stadt-buerger/ rathaus/stadtverwaltung/ organigramm/abteilung © Getty Images/iStockphoto
20 B O D E N B E L Ä G E Top-Qualitätmeisterlichverlegt Parkett, Laminat, Teppich, Designbeläge, Schleifen, Versiegeln, Ölen und Pflegen, Restaurierung. Dätsch GmbH Remsstraße 26 73614 Schorndorf info@daetsch.de www.daetsch.de www.total-lokal.de UND DIESE PUBLIKATION AUCH ONLINE LESEN » Maler & Lackierer » Stuckateure & Trockenbauer » Raumausstatter & Bodenleger » Innenausbauer & Schreiner » Paletti Farbenmarkt U. Leibbrand GmbH · Lutherstr. 65 · 73614 Schorndorf leibbrand.de · Fon 07181.92015-0 Betec Beschichtungstechnik GmbH · Lutherstr. 53 · 73614 Schorndorf betec-beschichtung.de · Fon 07181.92015-30 Der Spezialbetrieb für: » Betonsanierung » Bodenbeschichtung » Balkonsanierung Zwei Unternehmen, ein Ziel: Aus Freude am Handwerk Schönes erschaffen. Wo Schönes entsteht Wir beraten Sie gerne!
Bauen 21 © schulzfoto - stock.adobe.com Bauen Baubeginn Sollte öffentliche Verkehrsfläche (Fahrbahn, Gehweg, etc.) für die Durchführung der Baumaßnahme benötigt werden, setzen Sie sich bitte mindestens 4 Wochen vor Baubeginn mit dem Fachbereich Sicherheit und Ordnung bezüglich der Bauabwicklung in Verbindung, um die erforderlichen Maßnahmen abzustimmen. Kernstadt Telefon 07181 602 3121 sandra.mueller@schorndorf.de Teilorte Telefon 07181 602 3124 leonie.holl@schorndorf.de www.schorndorf.de/de/stadt-buerger/rathaus/ buergerservice/dienstleistungen/dienstleistung Baubetrieb Sanieren und Umbauen Bestehende Gebäude zu sanieren, um- und auszubauen ist nicht nur energetisch günstiger, sondern oft auch finanziell. Der Bau kann erst begonnen werden, wenn die Baufreigabe erteilt ist, besser bekannt als Roter Punkt. Dazu muss nicht nur die Prüfstatik und ggf. weitere Unterlagen vorliegen, das Grundstück muss auch fertig erschlossen sein (also Straßenanschluss, Abwasser, Trinkwasser, Strom, Kommunikation betriebsbereit sein). Falls es geschützte Arten auf dem Grundstück gibt, müssen diese vorher umgesetzt werden, sonst droht im schlimmsten Falle eine Strafanzeige. Ggf. ist der Bauablauf auch mit dem Fachbereich Sicherheit und Ordnung („Ordnungsamt“) abzustimmen, besonders wenn öffentlicher Straßenraum vorübergehend in Anspruch genommen wird. Die spannendste Phase ist, wenn der Bagger schaufelt und der Kran sich dreht. Zuvor muss die Baustelleneinrichtung abgeschlossen sein, das bedeutet, dass die Zufahrt organisiert ist, klar ist, wo Aushub und Baumaterial zwischengelagert werden kann, und alle Baugeräte an der richtigen Stelle stehen. Manchmal müssen auch jetzt noch eilig Ad-hoc-Entscheidungen zu Details getroffen werden. Rechnen Sie damit, sich öfters mit Ihrer Planerin / Ihrem Planer auf der Baustelle zu treffen, um Entscheidungen zu fällen. © schulzfoto - stock.adobe.com © Wilm Ihlenfeld - stock.adobe.com
Bauen 22 © till beck - stock.adobe.com © stockxpert.com Bausubstanz Das Gebäude sollte mit einer Fachperson auf unliebsame Überraschungen geprüft werden. Dazu gehört die Durchfeuchtung der Gebäudesubstanz, die zu Schimmelbildung führen oder die Standfestigkeit beeinflussen kann. Auch sollten keine gesundheitsschädlichen Materialien wie z. B. Asbest im Gebäude vorhanden sein. © Kzenon – Fotolia Immobilienbewertung Freiberufliche Gutachter sowie Fachleute beim Gutachterausschuss Mittleres Remstal können die Bewertung einer Immobilie vornehmen. Geschäftsstelle Gutachterausschuss Mittleres Remstal Auskünfte zum Bodenrichtwert, Erstellung von Verkehrswertgutachten Telefon 07181 602-1541 gutachterausschuss@schorndorf.de https://www.schorndorf.de/de/ wirtschaft-bauen/bauen-wohnen/ gutachterausschuss © Gina Sanders - stock.adobe.com
Bauen 23 © Kzenon - stock.adobe.com Energetische Sanierung Auch bei Altbauten gibt es viele Möglichkeiten der energetischen Ertüchtigung. Bei grundlegenden Sanierungen gibt es auch gesetzliche Verpflichtungen und auch hier stehen Fördertöpfe zur Verfügung. Denkmalschutz Ob ein Gebäude denkmalgeschützt ist, erfragen Sie am besten in der Stadtverwaltung bei der unteren Denkmalschutzbehörde. Es kann aber auch Auflagen für Gebäude innerhalb einer Gesamtanlage bestehen, wie z. B. in der historischen Schorndorfer Innenstadt. Sollte es sich um ein Kulturdenkmal handeln, können Ihnen die zuständigen Fachleute auch die Details erläutern. Alle Baumaßnahmen sind dann in einem Maßnahmenkonzept zusammenzufassen und entsprechend eng mit der Behörde abzustimmen, damit der Fortbestand des Gebäudes in seinen Besonderheiten gesichert ist. Diese wird Sie jedoch tatkräftig unterstützen. Dafür gibt es für den Bauherrn Fördermöglichkeiten und Möglichkeit, bestimmte Kosten von der Steuer abzusetzen. Lassen Sie sich daher beraten! Die untere Denkmalschutzbehörde der Stadt Schorndorf steht Ihnen hier gerne zur Seite Kontakt: Telefon 07181 602-1501 stadtentwicklung@schorndorf.de www.schorndorf.de/de/stadt-buerger/rathaus/ stadtverwaltung/organigramm/abteilung © Hans Peter Denecke – Fotolia
Bauvorschriften in Grundzügen 24 © Bill Ernest – Fotolia Bauvorschriften in Grundzügen Das Baurecht – allgemein Das Bauplanungsrecht Bauleitplanung Die Bauleitplanung regelt die bauliche Nutzung von Grund und Boden allgemein verbindlich. Aufgrund der kommunalen Selbstverwaltung und der damit einhergehenden Planungshoheit wird die Bauleitplanung von den Gemeinden erstellt. Die Bauleitplanung ist gegliedert in zwei Stufen: Als Vorbereitung dient der für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellte Flächennutzungsplan, anschließend wird der Bebauungsplan als verbindlicher Bauleitplan (§ 1 Abs. 2 BauGB) erarbeitet. Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gewährleisten und dabei soziale, wirtschaftliche und umweltschonende Anforderungen nachhaltig berücksichtigen. Dadurch wird eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung garantiert. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan, der auch vorbereitender Bauleitplan genannt wird, versteht sich als erste grobe Planung bezüglich der Nutzung des Gemeindegebietes. Er liefert also eine Richtlinie, ob eine Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder für den landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll. Er umfasst im Gegensatz zum Bebauungsplan das gesamte Gemeindegebiet. Der Flächennutzungsplan besitzt allerdings noch keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht also kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. Ein Bebauungsplan, der diese Eigenschaft dann aufweist, kann jedoch nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Bebauungsplan Die Gemeinde beschließt aus dem Flächennutzungsplan folgend die Aufstellung eines Bebauungsplanes (verbindlicher Bauleitplan, § 30 BauGB), wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung notwendig ist. Im Bebauungsplan werden die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die Verkehrsflächen detailliert für relativ kleine Gemeindeteile festgelegt. Der Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzlich unterschiedliche Bereiche: Das Bauplanungsrecht klärt vorab, wo und was prinzipiell gebaut werden darf. Die genauen Regelungen finden sich im Baugesetzbuch (BauGB). Außerdem geben die Bebauungspläne als Ortsrecht der Gemeinden zusammen mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) Auskunft. Das Bauplanungsrecht ist bundesweit einheitlich. Das Bauordnungsrecht wiederum ist geregelt durch die Bauordnung des Landes Baden-Württemberg (LBO). Darin wird genau festgelegt, wie und unter welchen Umständen gebaut werden darf. Es beschäftigt sich also mit der konkreten Ausführung des Bauvorhabens. Damit ein Bauvorhaben genehmigt wird, muss sowohl eine Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht gegeben sein als auch mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht).
Bauvorschriften in Grundzügen 25 © Somkiat - stock.adobe.com Bebauungsplan weist ein Gebiet also z. B. als Misch-, Wohn- oder Industriegebiet aus, regelt die Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie Baugrenzen. Zusammengefasst regelt der Bebauungsplan also, welches Gebäude wie und an welcher Stelle gebaut werden darf. Viele Bebauungspläne beinhalten neben den eigentlichen Festsetzungen auch noch örtliche Bauvorschriften gem. § 74 LBO über die genaue Ausgestaltung des Außenbereichs baulicher Anlagen. Hier kann zum Beispiel die Auswahl der Baustoffe und der Farben des Hauses sowie die Neigung der Dächer von Wohnhäusern eine Rolle spielen. Als Bauinteressent sollten Sie sich daher auf jeden Fall bei der Gemeinde oder bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde über den Inhalt des jeweiligen Bebauungsplanes informieren, um zu erfahren, ob Ihren Bauabsichten nichts im Wege steht. Hält Ihr Bauvorhaben die Festsetzungen des Bebauungsplanes ein, haben Sie bauplanungsrechtlich einen Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung. Dieser Rechtsanspruch schließt jedoch nicht die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes mit ein. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies kann unterschiedliche Gründe haben. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten entstanden, da Bebauungspläne erst seit 1960 Anwendung finden. Innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung nach den Vorschriften des § 34 BauGB. Demnach ist ein Bauvorhaben dann zulässig, wenn sich das geplante Gebäude sowohl bezüglich der Art und des Maßes der baulichen Nutzung als auch hinsichtlich der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden soll, in die nähere Umgebung einfügt, ohne das Ortsbild zu stören. Zudem muss die Erschließung vollständig gesichert sein und ein gesundes Wohn- und Arbeitsklima darf nicht gefährdet werden. Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für die Zulässigkeit eines Vorhabens. Sie müssen sich auf viele Anpassungen Ihres Bauvorhabens einstellen, wenn sich die bereits vorhandenen Gebäude sehr homogen präsentieren. Daher lohnt es sich auf jeden Fall, einen genauen Blick auf das Gebiet zu werfen, in dem Sie Ihr Bauvorhaben verwirklichen wollen. Zusammenhang bebaute Ortsteile – Außenbereich Der Außenbereich bezeichnet ein Gebiet der Gemeinde, für das kein Bebauungsplan vorliegt und das außerhalb im Zusammenhang bebauter Ortsteile liegt. Grundsätzlich darf im Außenbereich nicht gebaut werden (§ 35 BauGB). Er soll Erholungswert bieten und ist für land- und forstwirtschaftliche Nutzung prädestiniert. Planen Sie dennoch ein Vorhaben in diesem Bereich, lohnt es sich, mit der zuständigen Baugenehmigungsbehörde frühzeitig in Kontakt zu treten. Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es • im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Abwasserentsorgung) gesichert ist (§ 30 BauGB); • zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist (§ 34 BauGB).
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