Planen und Bauen in Weinheim

Planen und Bauen

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1 Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, als unter Pfalzgraf Ludwig V. im 16. Jahrhundert der nördliche Teil und 1725 von Franz Pleickard Ulner von Dieburg der südliche Teil des Weinheimer Schlosses gebaut wurde, brauchten sie beide keine Baugenehmigung. Wenn Sie sich heute den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen möchten, sind eine Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften bei der Planung und Ausführung Ihres Bauvorhabens zu beachten. Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informationen, Hinweise und Empfehlungen geben, die dazu beitragen sollen, die Vorbereitung und Durchführung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbehörden so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten. Sie soll Ihnen Antworten geben auf die großen drei W-Fragen: J Wo darf gebaut werden? J Was darf gebaut werden? J Wie darf gebaut werden? Grußwort des Oberbürgermeist ers Als Bauherr oder Architekt müssen Sie wissen, an wen Sie sich zur Beantwortung dieser Fragen wenden können. Es ist zu klären, ob für dieses oder jenes Vorhaben überhaupt eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ob das Bauvorhaben im Kenntnisgabeverfahren lediglich anzuzeigen ist. Dieser kleine Ratgeber soll Ihnen bei der Erfüllung Ihrer Bauwünsche ein nützlicher Wegbegleiter sein. Er ersetzt aber nicht das persönliche Gespräch, für das Ihnen meine Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Amtes für Baurecht und Denkmalschutz selbstverständlich gerne zur Verfügung stehen. Ich hoffe mit Ihnen, dass Sie Ihr Bauvorhaben bald verwirklichen können und wünsche Ihnen ein gutes Gelingen. Mit freundlichen Grüßen Ihr Manuel Just Oberbürgermeister © Foto Kreutzer

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3 Inhaltsverzeichnis 01 Grußwort des Oberbürgermeisters 04 1. Wir sind für Sie da! 04 J Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz 05 J Weitere am Bau beteiligte Fachämter der Stadt Weinheim 07 2. Das Grundstück: Ist es bebaubar und was darf man darauf bauen? 07 J Voraussetzungen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks 07 J Erschließung 08 J Altlasten 08 J Baulasten 09 J Teilung von Grundstücken 09 J Wohnungseigentum/ Abgeschlossenheits- bescheinigungen 11 3. Das Baurecht 11 3.1 Das Bauplanungsrecht 11 J Die Bauleitplanung 11 J Flächennutzungsplan 11 J Bebauungspläne 13 J Die wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans 14 J Gestaltungssatzung und Erhaltungssatzungen 14 J Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich (§ 34 BauGB) 15 J Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB) 15 3.2 Das Bauordnungsrecht 15 J Allgemein 15 J Verfahrensfreie Vorhaben 16 J Begriff der baulichen Anlage 16 J Nutzungsänderung 16 J Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften 18 4. Ist eine Genehmigung meines Vorhabens erforderlich oder reicht die Kenntnisgabe aus? 18 J Kenntnisgabeverfahren 18 J Baugenehmigungsverfahren 19 J Bauvoranfrage 20 5. Der Bauantrag – Zeitgewinn durch vollständige Unterlagen 20 J Im Genehmigungsverfahren 21 J Bei der Bauvoranfrage 21 J Im Kenntnisgabeverfahren 23 6. Die am Bau Beteiligten 23 J Der Bauherr 23 J Der Entwurfsverfasser 25 J Der Unternehmer 25 J Der Bauleiter 26 7. Die Bauausführung 26 J Baufreigabe/Roter Punkt 26 J Baubeginn 26 J Vermessung 26 J B auüberwachung und Durchführung von Baukontrollen 27 J Planänderungen 27 J Beginn der Nutzung 29 8. Die Stadtwerke Weinheim informieren 29 J Hausanschluss 29 J Baustrom/Bauwasser 31 J Einbau und Inbetriebnahme der Heizung 33 9. Klimaschutz, erneuerbare Energien und Elektromobilität 33 J Energieeffizientes Bauen 33 J Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 33 J Das Erneuerbare-Wärme- Gesetz (EWärmeG) 35 J Das Klimaschutzgesetz Baden- Württemberg (KSG BW) und die Photovoltaik-Pflicht- Verordnung (PVPf-VO) 35 J Gesetz zum Aufbau einer gebäudeintegrierten Lade- und Leitungsinfrastruktur für die Elektromobilität (GEIG) 36 10. Umwelt-, Boden- und Naturschutz 36 J Abfallverwertungskonzept 36 J Bodenschutzkonzept 37 J Abfallvermeidung und -verwertung 39 J Naturschutz 39 J Grünflächenplan, Freiflächen- und Gartengestaltung 40 11. Wasserrecht 40 J Bauen an Gewässern 40 J Abwasserentsorgung 41 J Entwässerungsantrag 42 12. Nachbarschutz 43 13. Denkmalschutz und Denkmalpflege 43 J Was ist Denkmalschutz und Denkmalpflege? 43 J Tag des offenen Denkmals 45 J Gesetzliche Grundlagen für Denkmalschutz und Denkmalpflege 45 J Aufgaben der unteren Denkmalschutzbehörde 45 J Steuervorteile durch Denkmal- schutz – denkmalschutzrecht- liche Steuerbescheinigung nach §§ 7 i, 10 f, 11 b Einkommensteuergesetz (EStG) 47 Inserentenverzeichnis 47 Impressum

4 Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz hat als untere Baurechtsbehörde darauf zu achten, dass die baurechtlichen Vorschriften sowie die anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften über die Errichtung und den Abbruch von Anlagen und Einrichtungen eingehalten und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen befolgt werden. Zur Wahrnehmung dieser Aufgaben sind diejenigen Maßnahmen zu treffen, die nach pflichtgemäßem Ermessen erforderlich sind. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz ist insbesondere zuständig für die Genehmigung von Baugesuchen (Errichtung, Abbruch, Nutzungsänderung) im Bereich der Stadt Weinheim und deren Ortsteile. Als untere Denkmalschutzbehörde trifft das Amt außerdem die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz von Kulturdenkmalen. Anschrift Amt für Baurecht und Denkmalschutz Obertorstraße 9, 69469 Weinheim Telefon: 06201 82-235 Fax: 06201 82-449 E-Mail: bauordnung@weinheim.de Öffnungszeiten (Eingang F, 1. OG, Zimmer 233) Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr Montag, Dienstag 14:00 bis 16:00 Uhr Mittwoch geschlossen Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr Bauberatung Montag, Donnerstag 08:00 bis 12:00 Uhr Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr Aufgaben J Bearbeitung von Bauanträgen, Bauvoranfragen und Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren, J Beratung von Bauherren und Architekten über Bebaubarkeit der Grundstücke bzw. Regelungen der Bebauungspläne J Bauordnungsrechtliche Auskünfte, z. B. über brandschutzrechtliche Regelungen, Abstandsflächenvorschriften, notwendige Kfz- und Fahrrad-Stellplätze J Bearbeitung von Baulastübernahmeerklärungen J Zusammenarbeit mit den Bezirksschornsteinfegermeistern J Bearbeitung von Anträgen auf Abgeschlossenheitsbescheinigung J Bauüberwachung (Bauabnahmen, Baukontrollen etc.) J Maßnahmen zur Beseitigung baurechtlich illegaler Zustände 1. Wir sind für Sie da! © Peter Atkins · adobestock.com

5 J Einsichtnahme in Bauakten sowie Statikunterlagen (Bauregistratur) für Berechtigte J BearbeitungderNachweisführungnachdemErneuerbareWärme-Gesetz (EWärmeG) und dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) J Beratung und Auskünfte zum Denkmalschutz J Bearbeitung von Anträgen auf Erteilung einer Genehmigung für Baumaßnahmen an Kulturdenkmalen und im Bereich der Gesamtanlagenschutzsatzung Weinheim J Ausstellung einer Bescheinigung für Steuervergünstigungen bei Maßnahmen an Kulturdenkmalen Weitere am Bau beteiligte Fachämter der Stadt Weinheim Das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation bietet u. a. vielfältige Dienstleistungen rund um die Ingenieurvermessung an. Es ist Ihr kompetenter Ansprechpartner, wenn es um J Lagepläne für Baumaßnahmen, J Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis, J Ingenieurvermessungen und J Bauabsteckungen bei Bautätigkeiten geht. Anschrift Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation Obertorstraße 9, 69469 Weinheim Telefon: 06201 82-280 Fax: 06201 82-507 E-Mail: vermessungsamt@weinheim.de Öffnungszeiten (Eingang J, 1. OG, Zimmer 245) Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr Mittwoch geschlossen Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr WICHTIGE INFORMATION ZUM LIEGENSCHAFTSKATASTER: Für J Kartenauszüge und Auskünfte im Bereich des Liegenschaftskatasters, J Katastervermessungen (z. B. Grundstücksteilung) und J digitale Daten zu Planungszwecken ist folgende externe Behörde zuständig: Landratsamt Rhein-Neckar-Kreis Vermessungsamt Muthstraße 4, 74889 Sinsheim Telefon: 06221 522-5100 (Geschäftszimmer) und 06221 522-5160 (Service-Stelle) Fax: 06221 522-5170 E-Mail: vermessungsamt@rhein-neckar-kreis.de Öffnungszeiten: Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 07:30 bis 12:00 Uhr Mittwoch 07:30 bis 17:00 Uhr © Grispb · adobestock.com

Das Amt für Stadtentwicklung ist hauptsächlich zuständig für die räumliche Entwicklungsplanung und die städtebauliche Planung mit dem besonderen Schwerpunkt der Bauleitplanung. Daneben sind die Verkehrsplanung und die Stadterneuerung, das heißt vor allem die Steuerung und Betreuung von Sanierungsgebieten in Weinheim, weitere wesentliche Aufgaben des Amtes für Stadtentwicklung. Das Amt für Stadtentwicklung ist insbesondere bei Fragen zu laufenden Bauleitplanverfahren oder Vorhaben, die einer bauleitplanerischen Grundlage bzw. Steuerung bedürfen, ein wichtiger Ansprechpartner. Einen vollständigen Überblick über die jeweils gerade laufenden Planverfahren gibt die Internetseite der Stadt Weinheim unter dem Menüpunkt Entwicklung > Stadtentwicklung (https://www.weinheim.de/startseite/stadtthemen/ stadtentwicklung.html). Anschrift Amt für Stadtentwicklung Obertorstraße 9, 69469 Weinheim Telefon: 06201 82-367 Fax: 06201 82-205 E-Mail: stadtentwicklung@weinheim.de Öffnungszeiten (Eingang D, 3. OG, Zimmer 401) Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr Montag, Dienstag 14:00 bis 16:00 Uhr Mittwoch geschlossen Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr Das Tiefbauamt ist unter anderem zuständig für J Planung, Entwurf, Bau, Unterhaltung, Betrieb und Verwaltung von Anlagen der Stadtentwässerung, J vermessungstechnische Aufnahmen des Abwassernetzes, Einarbeitung und Führung des Kanalkatasters und Erteilung von Planauskünften, J abwassertechnische Erschließungen von Baugebieten, J Beratung der Bürger und Bauherren in Angelegenheiten der Grundstückserschließung und -entwässerung sowie der Regenwassernutzung, J Genehmigung und Ausführung von Kanalhausanschlüssen an die öffentliche Kanalisation (Entwässerungsgenehmigungen), J Straßenbau und Straßenbauunterhaltung, 6 J Ingenieurbauwerke Brücken, Tunnel, Stützmauern, J verkehrstechnische Erschließung von Baugebieten, J Ansprechpartner für Straßenbeleuchtung, Parkraumbewirtschaftung und Signaltechnik, J Pflege und Unterhaltung von Gewässern zweiter Ordnung im Gemeindegebiet. Anschrift Tiefbauamt Obertorstraße 9, 69469 Weinheim Telefon: 06201 82-355 Fax: 06201 82-506 E-Mail: tiefbauamt@weinheim.de Öffnungszeiten (Eingang J, EG, Zimmer 147) Montag, Dienstag, Donnerstag, Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr Mittwoch geschlossen Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr Die Grünflächenabteilung beim Amt für Klimaschutz, Grünflächen und technische Verwaltung J berät Sie bei Fragen zur Umsetzung von grünordnerischen Festsetzungen in Bebauungsplänen und J prüft die von Ihnen eingereichten Freiflächengestaltungspläne und kontrolliert deren Umsetzung. Anschrift Amt für Klimaschutz, Grünflächen und technische Verwaltung Grünflächenabteilung Obertorstraße 9, 69469 Weinheim Telefon: 06201 82-249 Fax: 06201 82-506 E-Mail: gruenflaechen@weinheim.de Öffnungszeiten (Eingang J, EG, Zimmer 149) Montag bis Freitag 08:00 bis 12:00 Uhr Donnerstag 14:00 bis 18:00 Uhr

7 Voraussetzungen für die Bebaubarkeit eines Grundstücks Als Eigentümer oder Käufer eines Grundstücks sollten Sie sich zunächst beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz erkundigen, ob das Grundstück tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Die Bebaubarkeit eines Grundstücks richtet sich rechtlich nach folgenden drei Kriterien: J Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. J Das Grundstück liegt im sogenannten unbeplanten Innenbereich, das heißt in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, für den kein qualifizierter Bebauungsplan existiert. J Das Grundstück liegt im sogenannten Außenbereich, das heißt weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. Hierbei sollten Sie den folgenden Fragen besondere Beachtung schenken: J Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? J Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? 2. Das Grundstück: Ist es bebaubar und was darf man darauf bauen? J Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der näheren Umgebung)? J Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? J In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? J Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? J Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)? J Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstücks Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Amtes für Baurecht und Denkmalschutz aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, das heißt das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren

öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlich-rechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. Die verkehrs- und abwassertechnische Erschließung erfolgt durch das Tiefbauamt der Stadt Weinheim oder im Auftrag der Stadt Weinheim durch private Erschließungsträger. Die Stadtwerke Weinheim GmbH realisieren die Herstellung der Versorgungsleitungen und -anschlüsse (Trinkwasser, Gas und Strom). Auskünfte zu den vorhandenen oder geplanten Leitungen erhält man für den Bereich Abwasser beim Tiefbauamt und für die Versorgungsanlagen bei den Stadtwerken. Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollten Sie sich darüber informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Recherchen machen sich angesichts des großen – auch finanziellen – Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich oder industriell genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche 8 Altlasten liefern. Die Informationen zu Bodenbelastungen und Altlasten im Rhein-Neckar-Kreis werden im landeseinheitlichen System Bodenschutz- und Altlastenkataster geführt. Beim Referat Altlast/Bodenschutz/Grundwasserschutz des Wasserrechtsamts Rhein-Neckar-Kreis erfahren Sie, ob Informationen über das Grundstück vorliegen. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, so ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass dort keine Schadstoffe im Boden schlummern. Baulasten Der räumliche Bezugspunkt für ein Bauvorhaben ist das Baugrundstück. Auf diesem Baugrundstück müssen mit dem Vorhaben alle grundstücksbezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sein. So müssen z. B. auf dem Baugrundstück die in Bebauungsplänen häufig festgesetzte Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie die bauordnungsrechtlichen Grenzabstände eingehalten und notwendige Stellplätze nachgewiesen werden. Können Sie die grundstücksbezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften auf dem eigenen Grundstück nicht einhalten, wäre Ihr Bauvorhaben unzulässig und nicht realisierbar. Hier eröffnet das Instrument der Baulast Ihnen einen Weg, durch Inanspruchnahme von Nachbargrundstücken das Vorhaben zulässig zu machen, nämlich dadurch, dass der Eigentümer eines anderen Grundstücks (in der Regel des benachbarten Grundstücks) durch Übernahme einer Baulast die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicherstellt. Die Übernahme der Baulast ist stets freiwillig und kann grundsätzlich weder von Ihnen noch von der Baurechtsbehörde eingefordert werden. Die Baulast wird durch Verpflichtung gegenüber der Baurechtsbehörde übernommen. Ausschließlich die Baurechtsbehörde entscheidet daher auch – nach Anhörung der Eigentümer der betroffenen Grundstücke – über einen etwaigen Verzicht auf die Baulast. Die Baulast wird in das Baulastenverzeichnis, das beim Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation der Stadt Weinheim geführt wird, eingetragen. Mit Unterzeichnung der Übernahmeerklärung wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Erklärenden. Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbarkeit, die im Grundbuch eingetragen wird und eine privatrechtliche Vereinbarung darstellt, die von den Privatpersonen im beiderseitigen Einvernehmen jederzeit wieder aufgehoben werden kann. © Petair · adobestock.com

9 Teilung von Grundstücken Die geplante Teilung eines Grundstückes ist zwei Wochen vorher der unteren Baurechtsbehörde anzuzeigen. Würde mit der geplanten Teilung gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften (z. B. Abstandsflächenvorschriften) verstoßen, muss der Eigentümer des bebauten Grundstücks – je nach den Umständen des Einzelfalls – eine Baulast des Nachbarn oder eine behördliche Genehmigung einholen oder die Grundstücksteilung verändern bzw. unterlassen. Kompensiert der Eigentümer den Verstoß gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht, trägt er das Risiko eines materiell rechtswidrigen Bauwerks und ggf. nachträglicher Auflagen. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann außerdem Maßnahmen anordnen, die der Beseitigung des baurechtswidrigen Zustands dienen. Sie sollten sich daher im eigenen Interesse vor der Durchführung einer Grundstücksteilung durch das Amt für Baurecht und Denkmalschutz beraten lassen, um unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden. Grundstücksteilungen führen öffentlich bestellte Vermessungsingenieure (ÖbV) durch. Durch die Teilung eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Bebauungsplans dürfen keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen (§ 19 Baugesetzbuch). Wohnungseigentum/ Abgeschlossenheitsbescheinigungen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können in bestehenden oder neu zu errichtenden Gebäuden Eigentumswohnungen geschaffen werden, die dann getrennt veräußerbar sind. Es ist ebenfalls möglich, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten (Büros, Läden, Gewerbebetriebe) Sondereigentum zu bilden. Das Wohnungs- bzw. Sondereigentum wird über den Notar begründet und bedarf der Eintragung im Wohnungsgrundbuch. Voraussetzung für die Begründung von Wohnungseigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz beantragt werden muss. Mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der abgeschlossenen Wohnungs- oder Sondereigentumseinheiten vorzulegen. © schulzfoto · adobestock.com

Ihr Ansprechpartner vor Ort: Professor Dr.-Ing. Matthias Vogler vogler@katzenbach-ingenieure.de www.katzenbach-ingenieure.de Die unabhängigen internationalen Experten für Fragen zu Baugrund, Grundwasser und Geothermie Sachverständigen-Gutachten Beratung · Planung Forschung · Entwicklung Bodenmechanik · Felsmechanik Baugrund-Tragwerk-Interaktion Geothermie · Umweltgeotechnik Gründungsberatung Hochhausgründungen · Baugruben Tunnelbau · Historische Bauwerke Dammbau · Deichbau Grundwassermanagement Deponiebau · Altlasten Fachbauüberwachung Bauschadensanalysen 65931 Frankfurt am Main Pfaffenwiese 14A Telefon: 069 / 9 36 22 30 64293 Darmstadt Robert-Bosch-Straße 9 Telefon: 06151 / 1 30 13 10 69469 Weinheim Wachenbergstraße 13 Telefon: 06201 / 25 83 36 64625 Bensheim Darmstädter Straße 170 Telefon: 06251 / 8605216

11 3. Das Baurecht Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche rechtliche Bereiche. Das Bauplanungsrecht – geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) – beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. Zum Bauplanungsrecht gehören die Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Das Bauordnungsrecht – geregelt in der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) – klärt, wann und wie gebaut werden darf. Es konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. Voraussetzung für die Genehmigung Ihres Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht). 3.1 Das Bauplanungsrecht Die Bauleitplanung Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Sie umfasst den Flächennutzungsplan als vorbereitenden Bauleitplan und die Bebauungspläne als verbindliche Bauleitpläne. Für die Verabschiedung des Flächennutzungsplans und für die Satzungsbeschlüsse zu den Bebauungsplänen ist der Gemeinderat zuständig. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet insbesondere den voraussichtlichen Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie zum Beispiel für Wohnen, Gewerbe, Landwirtschaft, Wald und Gemeinbedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht grundsätzlich noch keinerlei Anspruch auf die Zulassung der dargestellten Nutzung. Er stellt die Basis für die nachfolgenden Bebauungspläne dar, die aus dem Flächennutzungsplan entwickelt sein müssen. Bebauungspläne Die Bebauungspläne konkretisieren die Inhalte des Flächennutzungsplans und definieren die planungsrechtlichen Zulässigkeiten. Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind für jedermann verbindlich. Im Bebauungsplan werden in der Regel die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und die örtlichen Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen, z. B. zur Begrünung, sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Das Baugesetzbuch sieht regelmäßig eine frühzeitige Beteiligung der Bürgerinnen und Bürger vor. Dies kann z. B. in Form einer Öffentlichkeitsveranstaltung oder einer frühzeitigen öffentlichen Auslegung erfolgen. Auch die betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die einzubeziehenden Nachbargemeinden werden zu dem Vorentwurf gehört. Die eingehenden Anregungen und Stellungnahmen werden ausgewertet und können zu Änderungen der vorgesehenen Planinhalte führen.

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13 Der auf diese Weise entstehende Bebauungsplan-Entwurf, der aus der Planzeichnung, den textlichen Festsetzungen und der Begründung besteht, wird für die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Die Bürgerinnen und Bürger, die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden ein zweites Mal gehört. Der Gemeinderat prüft auf der Grundlage einer Vorlage der Verwaltung die fristgemäß vorgebrachten Anregungen und Stellungnahmen und entscheidet über den Umgang mit diesen. Er ist dabei verpflichtet, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Der Gemeinderat beschließt den Bebauungsplan als Satzung. Mit der amtlichen Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses wird der Bebauungsplan rechtskräftig; er ist damit für alle Behörden und Einzelpersonen bindend. Für die Änderung oder Aufhebung eines Bebauungsplans gilt grundsätzlich ebenfalls das hier dargestellte Verfahren. Für bestimmte Fallkonstellationen lässt das Baugesetzbuch auch vereinfachte Verfahren zu. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplans besteht kein Rechtsanspruch. Für die Aufstellung des Flächennutzungsplans und der Bebauungspläne ist das Amt für Stadtentwicklung zuständig. Fragen zu Plänen in der Aufstellung sind an dieses Amt zu richten. Die Einsichtnahme in rechtskräftige Bebauungspläne ist im Amt für Baurecht und Denkmalschutz möglich. Die wichtigsten Festsetzungen eines Bebauungsplans Im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ist ein Vorhaben nur zulässig, wenn es diesen Festsetzungen nicht widerspricht (§ 30 BauGB). Unter bestimmten Voraussetzungen können Ausnahmen zugelassen und Befreiungen erteilt werden (§ 31 BauGB). Art der baulichen Nutzung Es können verschiedene Baugebiete festgesetzt werden, die in der Baunutzungsverordnung näher bestimmt sind. Im Allgemeinen Wohngebiet (WA) sind beispielsweise Wohngebäude zulässig, daneben der Versorgung des Gebiets dienende Läden und Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Ausnahmsweise können z. B. Betriebe des Beherbergungsgewerbes oder sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zugelassen werden. Maß der baulichen Nutzung Mit den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung werden in erster Linie die Größe der Grundfläche und die Höhe der Gebäude bestimmt. Die Grundflächengröße kann als relative Zahl (Verhältnis zwischen der maßgeblichen Fläche des Baugrundstücks und der zulässigen Grundfläche der Bebauung) oder als absolute Größe vorgeschrieben werden. Die Höhe wird regelmäßig durch ein Höhenmaß beschrieben, dessen Bezugspunkte (z. B. Traufhöhe, Firsthöhe) im Bebauungsplan definiert sind. Auch die Anzahl der Vollgeschosse kann festgesetzt werden. Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche ist die Fläche, innerhalb der Gebäude errichtet werden dürfen. Sie kann durch die Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen und Bebauungs- © Jacob Lund · adobestock.com

tiefen bestimmt werden und bestimmt dadurch die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück. Bauweise und Gebäudeformen Die Bauweise beschreibt, ob Gebäude mit einem seitlichen Grenzabstand, ohne seitliche Grenzabstände oder in einer abweichenden Regel zu errichten sind (z. B. einseitiger Grenzabstand). Mit den Gebäudeformen können Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen (z. B. Reihenhäuser) zugelassen bzw. ausgeschlossen werden. Grünflächen, Pflanzpflichten sowie Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Bebauungspläne enthalten in der Regel umfassende Vorgaben zur Begrünung sowie zum Umweltschutz. Diese finden sich üblicherweise in den textlichen Festsetzungen. Darin werden z. B. Vorgaben zur Dachbegrünung, der Ausschluss bestimmter Materialien für die Dacheindeckung, zum Anpflanzen von Gehölzen oder der Anlagen von Grünflächen gemacht. Sonstige Planinhalte Je nach planerischem Erfordernis und Ausgangslage können Bebauungspläne weitere Festsetzungen enthalten, z. B. zum Lärmschutz, zur Vermeidung von Emissionen, zu den Verkehrsflächen oder Maßnahmen zum Hochwasserschutz. Gestaltungssatzung und Erhaltungssatzungen Nach der Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO BW) kann die Gemeinde z. B. zum Schutz bestimmter Bauten, Straßen, Plätze oder Ortsteile Gestaltungssatzungen erlassen. Am 09.04.2022 ist eine Gestaltungssatzung für die Weinheimer Innenstadt in Kraft getreten. Sie dient dem Zweck, für die künftige bauliche Entwicklung innerhalb ihres Geltungsbereichs besondere gestalterische Anforderungen zu formulieren, die einerseits Maßnahmen der Modernisierung und Neuerstellung entsprechend den jeweiligen Anforderungen zulassen, andererseits aber die Erhaltung bzw. behutsame Weiterentwicklung der bisherigen Ortsbildcharakteristik und -qualität gewährleistet. Die Gestaltungssatzung zielt dabei darauf ab, grundlegende Gestaltungslinien für den Innenstadtbereich festzulegen, welche die Zusammengehörig14 keit und Geschlossenheit der Weinheimer Innenstadt tragen. Gleichwohl wird den teilweise unterschiedlichen historischen Hintergründen, Typiken und Funktionen der Teilbereiche Rechnung getragen, in dem die Vorschriften im Einzelnen individuell angepasst sind. Die Gestaltungssatzung enthält beispielsweise Vorschriften zur Gestaltung von Dächern, Dachaufbauten, Fassaden und Werbeanlagen. Außerdem sind einige baurechtlich verfahrensfreie Vorhaben (wie z. B. Anlagen zur photovoltaischen und thermischen Solarnutzung) kenntnisgabepflichtig. Den Geltungsbereich der Gestaltungssatzung, den Satzungstext sowie deren Begründung können Sie auf der Internetseite der Stadt Weinheim (https://www.weinheim.de/startseite/stadtthemen/gestaltungssatzungen.html) sowie beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz einsehen. Nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) kann die Gemeinde durch eine Satzung Gebiete mit besonderer städtebaulicher Bedeutung bezeichnen, in denen zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung sowie die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. Am 09.04.2022 sind mehrere Erhaltungssatzungen in Kraft getreten. Auch die Erhaltungssatzungen können beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz eingesehen werden. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile – Innenbereich (§ 34 BauGB) Es gibt zahlreiche Bereiche im Stadtgebiet, für die keine Bebauungspläne gelten. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Die Zulässigkeit eines Vorhabens richtet sich dann nach § 34 BauGB. Danach ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

15 Im unbeplanten Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, umso mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. Bauen im Außenbereich (§ 35 BauGB) Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung in erster Linie nur dann, wenn es sich bei dem Vorhaben um ein sogenanntes privilegiertes Vorhaben handelt. Dazu zählen land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen. Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. Eine Beeinträchtigung öffentlicher Belange liegt insbesondere vor, wenn das Vorhaben den Darstellungen des Flächennutzungsplans widerspricht, Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, des Bodenschutzes, des Denkmalschutzes oder die natürliche Eigenart der Landschaft und ihren Erholungswert beeinträchtigt oder das Orts- und Landschaftsbild verunstaltet. 3.2 Das Bauordnungsrecht Allgemein Die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen unterliegen in der Regel der Genehmigungspflicht. Welche Vorhaben verfahrensfrei sind, ist in der Landesbauordnung festgelegt. Eine Genehmigung ist zu erteilen, wenn dem Bauvorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die Baugenehmigung wird unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt. Verfahrensfrei sind beispielsweise folgende Vorhaben J Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Innenbereich bis 40 m³, im Außenbereich bis 20 m³ Brutto-Rauminhalt, J Gewächshäuser bis zu 5 m Höhe, im Außenbereich nur landwirtschaftliche Gewächshäuser, J Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 m³ Brutto-Rauminhalt, J Terrassenüberdachungen im Innenbereich, Balkonver- glasungen sowie Balkonüberdachungen bis 30 m² Grundfläche, J Öffnungen in Außenwänden und Dächern von Wohngebäuden und Wohnungen, J Außenwandbekleidungen, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen, J Stellplätze bis zu 50 m² Nutzfläche je Grundstück im Innenbereich, J Einfriedigungen im Innenbereich, J Stützmauern bis 2 m Höhe, J selbstständige Aufschüttungen und Abgrabungen bis 2 m Höhe oder Tiefe, im Außenbereich nur, wenn die Aufschüttungen und Abgrabungen nicht mehr als 500 m² Fläche haben J Wärmepumpen und Anlagen zur photovoltaischen und thermischen Solarnutzung J Instandhaltungsarbeiten Aber auch verfahrensfreie Vorhaben müssen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften © Bill Ernest · adobestock.com

gehören die Vorschriften der Landesbauordnung (insbesondere Grenzabstände, Standsicherheit etc.), des Denkmalrechts, des Wasserrechts, des Bodenschutzgesetzes, des Immissionsschutzgesetzes, des Straßenrechts etc. Insbesondere auch bauplanungsrechtliche Vorschriften, wie etwa die Bestimmungen eines Bebauungsplans oder der für die Weinheimer Innenstadt geltenden Gestaltungssatzung. In besonderen Fällen bedarf es trotz einer Verfahrensfreiheit nach der Landesbauordnung auch einer Genehmigung oder Zustimmung nach anderen rechtlichen Bestimmungen, so z. B. bei Vorhaben im Außenbereich oder im Geltungsbereich des Landschaftsschutzgebiets aufgrund der Regelungen des Naturschutzgesetzes oder der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Verordnungen. Wir empfehlen Ihnen, sich in Zweifelsfällen an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz zu wenden und sich dort beraten zu lassen. Begriff der baulichen Anlage Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene und aus Bauprodukten hergestellte Anlagen. Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn die Anlage durch eigene Schwere auf dem Boden ruht oder wenn die Anlage nach ihrem Verwendungszweck dazu bestimmt ist, überwiegend ortsfest benutzt zu werden. Als bauliche Anlagen gehören auch: J Aufschüttungen und Abgrabungen, J Ausstellungs-, Abstell- und Lagerplätze, J Camping-, Wochenend- und Zeltplätze, J Sport- und Spielflächen, J Freizeit- und Vergnügungsparks, J Stellplätze. Nach der Generalklausel der Landesbauordnung sind bauliche Anlagen und Grundstücke so anzuordnen und zu errichten, dass die öffentliche Sicherheit oder Ordnung, insbesondere Leben, Gesundheit oder die natürlichen Lebensgrundlagen, nicht bedroht werden und dass sie ihrem Zweck entsprechend ohne Missstände benutzbar sind. Für den Abbruch baulicher Anlagen gilt dies entsprechend. 16 Nutzungsänderung Eine Nutzungsänderung liegt vor, wenn einer baulichen Anlage, einem Gebäude oder einzelnen Räumen eine neue Zweckbestimmung gegeben wird. Die Nutzungsänderung ist genehmigungspflichtig, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen als für die bisherige Nutzung gelten. Beispiele: J Ein Nebenraum wird zum Aufenthaltsraum. J Wohnräume werden zu gewerblich genutzten Räumen. J Ein Schweinestall wird zu einer Ferienwohnung. Die wichtigsten bauordnungsrechtlichen Vorschriften Abstandsflächen – §§ 5 und 6 der Landesbauordnung Vor den Außenwänden von Gebäuden müssen grundsätzlich Abstandsflächen liegen, die von oberirdischen baulichen Anlagen freizuhalten sind. Der nachbarschützende Mindestgrenzabstand beträgt 2,50 m. Garagen, Gewächshäuser und Gebäude ohne Aufenthaltsräume mit einer Wandhöhe bis 3 m und einer Wandfläche bis 25 m² sind beispielsweise direkt an der Grundstücksgrenze zulässig. Die Grenzbebauung darf in diesem Fall aber entlang der einzelnen Nachbargrenzen 9 m und insgesamt 15 m nicht überschreiten. Anforderungen an Aufenthaltsräume – § 34 der Landesbauordnung Aufenthaltsräume müssen eine für ihre Nutzung ausreichende Grundfläche haben. Die lichte Höhe muss grundsätzlich mindestens 2,30 m betragen. Aufenthaltsräume müssen ausreichend belüftet werden können; sie müssen unmittelbar ins Freie führende Fenster von solcher Zahl, Lage, Größe und Beschaffenheit haben, dass die Räume ausreichend mit Tageslicht beleuchtet werden können (notwendige Fenster). Das Rohbaumaß der Fensteröffnungen muss mindestens ein Zehntel der Grundfläche des Raumes betragen. Aufenthaltsräume, deren Fußboden unter der Geländeoberfläche liegt, sind zulässig, wenn das Gelände mit einer Neigung von höchstens 45° an die Außenwände vor notwendigen Fenstern anschließt. Die Oberkante der Brüstung notwendiger Fenster muss mindestens 1,30 m unter der Decke liegen.

17 Stellplätze – § 37 der Landesbauordnung Bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen ist für jede Wohnung grundsätzlich ein geeigneter Stellplatz herzustellen (notwendiger Stellplatz). Soweit Gründe des Verkehrs oder städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann die Gemeinde durch Satzung eine Erhöhung oder Einschränkung der Stellplatzverpflichtung bestimmen. Bei der Errichtung sonstiger baulicher Anlagen sind notwendige Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass sie für die ordnungsgemäße Nutzung der Anlagen unter Berücksichtigung des öffentlichen Personennahverkehrs ausreichen. Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die Verwaltungsvorschrift des Ministeriums für Verkehr und Infrastruktur über die Herstellung notwendiger Stellplätze (VwV Stellplätze). Für Büro- und Verwaltungsräume ist danach beispielsweise 1 Stellplatz je 30-40 m² Büronutzfläche erforderlich, mindestens jedoch 1 Stellplatz. Bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen sind Stellplätze in solcher Zahl herzustellen, dass die infolge der Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufgenommen werden können. Die notwendigen Stellplätze sind grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück nachzuweisen. Ist dies nicht möglich, können sie auch auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung hergestellt werden. Die Zuordnung der Stellplätze zum Vorhabengrundstück ist dann mit einer Baulast abzusichern. Sofern die Herstellung notwendiger Stellplätze nicht oder nur unter großen Schwierigkeiten möglich ist, können diese ausnahmsweise durch Zahlung eines Geldbetrages abgelöst werden. Der Gemeinderat der Stadt Weinheim hat hierfür eine Satzung über die Ablösung der Stellplatzverpflichtung beschlossen und Ablösungsbeträge nach Zonen gestaffelt festgelegt. Die Möglichkeit zur finanziellen Ablöse der Stellplätze gilt aber nicht für notwendige Stellplätze von Wohnungen. Darüber hinaus sind für jede Wohnung geeignete wettergeschützte und ebenerdig zugängliche Fahrradstellplätze herzustellen. © antic · adobestock.com

18 Kenntnisgabeverfahren Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie als Bauherr zwischen drei Verfahrensarten wählen. Sie können entweder vom traditionellen oder vereinfachten Baugenehmigungsverfahren oder vom Kenntnisgabeverfahren Gebrauch machen. Für das Kenntnisgabeverfahren sprechen die unter Umständen schnellere Realisierung Ihres Vorhabens sowie die wesentlich niedrigere Gebührenhöhe. Rechtssicherheit erhalten Sie hingegen nur mit einer Baugenehmigung, da im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens die Bauvorlagen genau geprüft werden und die Genehmigung einen sogenannten Verwaltungsakt darstellt, der einen Monat nach Zustellung bestandskräftig wird. Wenn das Baugrundstück im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, können Wohngebäude (ausgenommen sind Sonderbauten), aber z. B auch sonstige Gebäude der Gebäudeklasse 1 bis 3, ausgenommen sind Gaststätten, im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens eingereicht werden. Gleiches gilt u. A. auch für sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind oder Nebengebäude und Nebenanlagen zu den genannten Bauvorhaben. Das Vorhabengrundstück muss darüber hinaus außerhalb des Geltungsbereichs einer Veränderungssperre liegen. Beim Kenntnisgabeverfahren wird das Amt für Baurecht und Denkmalschutz lediglich über ein Bauvorhaben informiert. Die Baurechtsbehörde prüft nicht die Zulässigkeit Ihres Bauvorhabens 4. Ist eine Genehmigung meines Vorhabens erforderlich oder reicht die Kenntnisgabe aus? (dafür sind Sie bzw. die übrigen am Bau Beteiligten verantwortlich), sondern lediglich die Vollständigkeit der von Ihnen im Kenntnisgabeverfahren eingereichten Unterlagen. Baugenehmigungsverfahren Kann Ihr verfahrenspflichtiges Bauvorhaben nicht im Rahmen des Kenntnisgabeverfahrens eingereicht werden, prüft das Amt für Baurecht und Denkmalschutz die Übereinstimmung des Vorhabens mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Dies erfolgt entweder im vereinfachten oder im traditionellen Baugenehmigungsverfahren. Bei Wohngebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3 sowie deren Nebengebäuden und Nebenanlagen ist als weiteres Verfahren neben dem Kenntnisgabeverfahren nur das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren eröffnet. Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Baurechtsbehörde bauplanungsrechtliche Vorschriften, die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften sowie andere öffentlich-rechtliche Vorschriften (wie bspw. Wasserrecht, Bodenschutzrecht, Naturschutzrecht). Aber auch darüber hinaus müssen Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Das bedeutet, dass insbesondere auch brandschutztechnische Vorschriften umgesetzt und eingehalten werden müssen, auch wenn diese nicht von der Baurechtsbehörde überprüft werden. Wegen des umfassenden Prüfauftrages dauern das traditionelle und das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren länger als das Kenntnisgabeverfahren. Es © Monkey Business Images · thinkstock.com

© nmann77 · adobestock.com 19 besteht aber die Möglichkeit, die Bearbeitungszeit zu verkürzen, indem der Entwurfsverfasser in allen Phasen des Verfahrens eng mit dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz zusammenarbeitet. Die erteilte Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Frist kann auf schriftlichen Antrag, der vor Fristablauf der Geltungsdauer der Baugenehmigung einzureichen ist, um jeweils bis zu drei Jahre verlängert werden. Bauvoranfrage Zur Vermeidung eventuell aufwendiger, jedoch letztendlich vergeblicher Planungsarbeiten kann es zweckmäßig sein, bei bestehenden Zweifeln über die Zulässigkeit eines Bauvorhabens oder auch zu bestimmten Detailfragen eine Bauvoranfrage an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz zu richten. Die Beantragung eines Bauvorbescheids empfiehlt sich vor allem dann, wenn Sie vor dem Erwerb eines Baugrundstücks klären möchten, ob das Grundstück auch wirklich Ihren Vorstellungen entsprechend bebaut werden darf. Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen J grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks, J Art und Maß der baulichen Nutzung, J Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet Ihnen somit hinsichtlich Ihrer weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt drei Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist jeweils um bis zu drei Jahre verlängert werden. Vor Erteilung der Baugenehmigung mit Baufreigabe darf jedoch keinesfalls mit dem Bauvorhaben begonnen werden.

20 Alle für die Durchführung des Baugenehmigungs- oder Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) und Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen sind – zusammen mit dem schriftlichen Antrag – beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz einzureichen. Der Bauantrag ist vom Bauherrn und vom Entwurfsverfasser, die Bauvorlagen sind vom Entwurfsverfasser zu unterschreiben. Die von den Sachverständigen erstellten Bauvorlagen müssen von diesen unterschrieben werden. Im Genehmigungsverfahren Innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang des Bauantrags überprüft die Baurechtsbehörde die Vollständigkeit des eingereichten Bauantrags. Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen im Genehmigungsverfahren (vorzulegen jeweils in zweifacher Ausfertigung) nach der Verfahrensordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO): J Antragsformular J Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (i. d. R. zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 2 LBOVVO, z. B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500 J Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 J Baubeschreibung J Angaben zu gewerblichen Anlagen (Bezeichnung der gewerblichen Tätigkeit, Zahl der Beschäftigten, Sozialräume etc.) J Darstellung der Grundstücksentwässerung 5. Der Bauantrag – Zeitgewinn durch vollständige Unt erlagen J bautechnische Nachweise (Standsicherheits-, Wärmeschutz- und Schallschutznachweis) oder bautechnische Bestätigung (Bestätigung, dass die Voraussetzungen für den Wegfall der bautechnischen Prüfung vorliegen) J Bauleitererklärung Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann weitere Unterlagen verlangen, wenn diese zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich sind. Sind die Bauvorlagen unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, teilt Ihnen das Amt für Baurecht und Denkmalschutz mit, welche Ergänzungen erforderlich sind. Zur Behebung der Mängel wird Ihnen eine angemessene Frist gesetzt. Danach kann Ihr Bauantrag, da er nicht weiterbearbeitet werden kann, zurückgewiesen werden. Erst wenn der Bauantrag vollständig ist, kann das eigentliche Baugenehmigungsverfahren beginnen. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz teilt Ihnen das voraussichtliche Entscheidungsdatum mit (zwei bis drei Monate nach dem Eingang der vollständigen Unterlagen) und benachrichtigt die Eigentümer angrenzender Grundstücke sowie zu beteiligende Fachbehörden (z. B. Naturschutzbehörde, Gewerbeaufsichtsamt, Landwirtschaftsamt, Gesundheitsamt, Wasserrechtsamt etc.). © Tiratore · adobestock.com

21 Nach abgeschlossener Angrenzerbenachrichtigung und Vorliegen aller erforderlichen Stellungnahmen erfolgt die endgültige Bearbeitung und Entscheidung über Ihren Bauantrag. Bei der Bauvoranfrage Das durchzuführende Verfahren ist identisch mit dem oben dargestellten Baugenehmigungsverfahren. Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen für eine Bauvoranfrage: J Antragsformular J Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (i. d. R. zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 2 LBOVVO, z. B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500 J Baubeschreibung J Bauentwurfsskizze Im Kenntnisgabeverfahren Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz bestätigt Ihnen innerhalb von fünf Arbeitstagen schriftlich den Zeitpunkt des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen. Innerhalb derselben Frist werden die Angrenzer benachrichtigt. Checkliste für die Vollständigkeit von Unterlagen im Kenntnisgabeverfahren nach der Verfahrensordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO): J Formular zum Kenntnisgabeverfahren J Lageplan (neuesten Datums) – zeichnerischer und schriftlicher Teil (i. d. R. zu erstellen durch Sachverständige im Sinne von § 5 Abs. 2 LBOVVO, z. B. durch das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation) im Maßstab 1:500 J Bauzeichnungen (Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten) im Maßstab 1:100 J Darstellung der Grundstücksentwässerung J Erklärung zum Standsicherheitsnachweis J Bestätigungen des Entwurfsverfassers und des Lageplanfertigers J Bestätigung des Bauherrn, dass er die Bauherrschaft für das Vorhaben übernommen hat; Name und Anschriften des Bauherrn und des Bauleiters, soweit ein solcher bestellt wurde, sind einzutragen. Wurden die Bauvorlagen vollständig eingereicht, können Sie, wenn die Angrenzer vorher schriftlich zugestimmt haben, zwei Wochen, bei sonstigen Vorhaben ein Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz mit der Ausführung Ihres Vorhabens beginnen. Bei Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren hat der Bauherr vor Baubeginn die bautechnischen Nachweise von einem Sachverständigen prüfen zu lassen, Grundriss und Höhenlage von Gebäuden auf dem Baugrundstück durch einen Sachverständigen festlegen zu lassen und dem bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger technische Angaben über Feuerungsanlagen sowie über ortsfeste Blockheizkraftwerke und Verbrennungsmotoren in Gebäuden vorzulegen © adobestock.com

22 freie Architektin Dipl. -Ing. (FH) Daniela Wolf Hammerweg 15 ::: 69469 Weinheim ::: kontakt@planwolf.de Plan:Wolf Architekturbüro Daniela Wolf Planung Bauleitung Energieberatung Bauen braucht Vertrauen WEIRÖTHER WOHNBAU UND PLANUNGS GMBH Jahre Erfahrung Glückliche Kunden Jahre Hausbau in der Region Tel. 0 62 01/60 204-0 www.weiroether.com 25 450 25 Bei uns sind Sie in den besten Händen

23 Am Baugeschehen sind in aller Regel mehrere Personen in unterschiedlicher Funktion beteiligt. Ihre Aufgaben und Tätigkeiten richten sich in erster Linie nach den privatrechtlichen Abmachungen mit dem Bauherrn. Diese privatrechtlichen Beziehungen sind für die Baurechtsbehörde ohne unmittelbare Bedeutung. Die Landesbauordnung legt im Grundsatz fest, dass bei der Errichtung oder dem Abbruch einer baulichen Anlage der Bauherr und im Rahmen ihres Wirkungskreises die anderen am Bau Beteiligten dafür verantwortlich sind, dass die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Der Bauherr Der Bauherr ist als Veranlasser des Bauvorhabens derjenige, der das Baugeschehen am umfassendsten gestalten kann; er hat die Sachherrschaft über das Baugeschehen. Er hat daher auch eine weitreichende Verantwortung gegenüber der Baurechtsbehörde. Sind mehrere Personen Bauherr eines Vorhabens, so hat jede einzelne Person die Stellung eines Bauherrn und ist dafür verantwortlich, dass die öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen eingehalten werden. Bauherr ist derjenige, der dem Amt für Baurecht und Denkmalschutz gegenüber die Verantwortung als Bauherr übernommen hat. Ein Wechsel in der Bauherrschaft ist möglich, der neue Bauherr hat dies der Baurechtsbehörde aber unverzüglich mitzuteilen. Der Bauherr muss auch nicht 6. Die am Bau Bet eiligt en (Bauherr, Entwurfsverfasser, Unt ernehmer, Bauleit er) notwendiger Weise der Eigentümer des Grundstücks sein, schließlich ergeht die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter. Dem Bauherrn obliegt als dem Adressaten der Baugenehmigung die Pflicht, dafür Sorge zu tragen, dass das Bauvorhaben entsprechend dieser Baugenehmigung ausgeführt wird. Der Landesgesetzgeber erlegt dem Bauherrn einige Pflichten auf. So hat er z. B. zur Vorbereitung, Überwachung und Ausführung eines genehmigungs- oder kenntnisgabepflichtigen Bauvorhabens J einen geeigneten Entwurfsverfasser, J geeignete Unternehmer und J bei der Errichtung von Gebäuden mit Aufenthaltsräumen auch einen geeigneten Bauleiter zu bestellen. Entwurfsverfasser, Unternehmer und Bauleiter müssen die zur Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens erforderliche Erfahrung und Sachkunde besitzen. Dem Bauherrn obliegen die erforderlichen Anzeigen (Anträge, Mitteilung Baubeginn etc.) an das Amt für Baurecht und Denkmalschutz. Der Entwurfsverfasser Der Entwurfsverfasser ist dafür verantwortlich, dass sein Entwurf den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Zum Entwurf gehören die Bauvorlagen und die Ausfüh-

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