21 Das öffentliche Baurecht in Niedersachsen unterscheidet grundsätzlich zwei Bereiche: • das Bauplanungsrecht und • das Bauordnungsrecht. Damit ein Bauvorhaben genehmigt wird, muss sowohl eine Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht und dem Bauordnungsrecht gegeben sein, als auch mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht). Bauplanungsrecht Das Bauplanungsrecht regelt, welche Bodennutzung wo zulässig ist und was dort prinzipiell gebaut werden darf. Die Bestimmungen zum Bauplanungsrecht finden sich im Baugesetzbuch (BauGB) und in der Baunutzungsverordnung (BauNVO). Diese sind bundesweit einheitlich. Das Baugesetzbuch unterscheidet in drei Bereiche: • Grundstücke, die im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes liegen (§ 30 BauGB). • Grundstücke, die in einem bebauten Ortsteil liegen (§ 34 BauGB) und • Grundstücke, die im Außenbereich liegen (§ 35 BauGB). Bauleitplanung Bauleitplanung ist das zentrale Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung bzw. der Bodennutzung in einer Gemeinde. Grundgesetzlich verankert, verfügen die Gemeinden dabei selbst über die sog. „Planungshoheit“. Bauleitplanung lässt sich grundsätzlich in zwei Ebenen unterteilen: • den Flächennutzungsplan (als vorbereitender Bauleitplan) und • den Bebauungsplan (als verbindlicher Bauleitplan) Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan wird für das gesamte Gemeindegebiet aufgestellt und versteht sich als erste grobe Planung bezüglich der Nutzungen innerhalb des Gemeindegebietes. Aus dem Flächennutzungsplan lassen sich also die Grundzüge der städtebaulichen Entwicklung entnehmen, ob eine Fläche zum Beispiel zum Wohnen, Arbeiten oder für einen landwirtschaftlichen Betrieb genutzt werden soll. Der Flächennutzungsplan besitzt allerdings noch keine allgemeine Verbindlichkeit, es entsteht also kein Anspruch auf die dargestellte Nutzung. Bebauungsplan Im Bebauungsplan werden auf Grundlage der Vorgaben des Flächennutzungsplans einzelne Bereiche innerhalb des Gemeindegebiets exakt umrissen und hierfür detaillierte und verbindliche Regelungen zur baulichen Nutzung getroffen. Hier sind insbesondere Regelungen über Art und Maß der baulichen Nutzung sowie zu den überbaubaren Grundstücksflächen zu nennen. Als Art der baulichen Nutzung kann zum Beispiel ein Allgemeines Wohngebiet, ein Mischgebiet oder ein Gewerbegebiet festgesetzt sein. Als Maß der baulichen Nutzung kann etwa eine Grundflächenzahl (GRZ) vorgegeben werden, welche – grob erklärt – regelt, wieviel Prozent der Grundstückfläche versiegelt werden dürfen. Weiterhin können auch maximale Gebäudehöhen und Baugrenzen festgesetzt werden. Je nach Bedarf können im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben des BauGB aber noch weitere Festsetzungen getroffen werden. Viele Bebauungspläne beinhalten neben den eigentlichen Festsetzungen ebenfalls noch örtliche Bauvorschriften. Hier kann zum Beispiel die Auswahl der Baumaterialien und der Farben des Hauses sowie die Neigung der Dächer und die Dachform vorgeschrieben werden. Zusammengefasst regelt der Bebauungsplan also, welche Nutzung bzw. welches Gebäude wie und an welcher Stelle realisiert werden darf. Als Bauinteressent sollten Sie sich daher auf jeden Fall zunächst bei der Gemeinde über den Inhalt des jeweiligen Bebauungsplanes informieren. So erfahren Sie, ob auf dem von Ihnen ausgewählten Baugrundstück Ihren Bauabsichten nichts im Wege steht. Ausnahmen und Befreiungen Über die Möglichkeit von Ausnahmen und Befreiungen soll eine gewisse Flexibilität bei der Umsetzung der Vorgaben eines Bebauungsplans gewährt werden. Im Unterschied zu einer BefreiDas öffentliche Baurecht © Somkiat · adobestock.com PLANEN, BAUEN UND SANIEREN IM LANDKREIS OLDENBURG
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