Der verbindliche Bebauungsplan (§ 30 BauGB) Aus dem FNP entwickelt die Gemeinde sodann verbindliche Bebauungspläne auf Grundlage des § 30 BauGB. Im Gegensatz zum FNP betrifft der Bebauungsplan als Satzung nicht das gesamte Gemeindegebiet, sondern umfasst nur einen Teil dessen oder auch sogar nur ein konkretes Vorhaben. Die Planungshoheit obliegt der Gemeinde. Sie bestimmt wann und wo ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Die Gemeinde hat hierfür ein aufwendiges und langwieriges Verfahren durchzuführen, da hierzu alle Träger öffentlicher Belange (insb. Naturschutz, Gewerbeaufsicht, Wasserwirtschaft/Bodenschutz u. a.) anzuhören sind. Die Gemeinde wird sich demnach sehr sorgfältig mit der Frage befassen, ob und wo ein Bebauungsplan aufgestellt wird. Damit ist auch klar, dass kein Rechtsanspruch auf einen rechtskräftigen Bebauungsplan für Sie und Ihr konkretes Vorhaben besteht. Die Planungshoheit obliegt der Gemeinde. In einem qualifizierten Bebauungsplan wird Folgendes geregelt: n die Art der baulichen Nutzung: z. B. Reines oder Allgemeines Wohngebiet (WR, WA), Gewerbegebiet (GE), Mischgebiet (MI), Industriegebiet (GI) n das Maß der baulichen Nutzung: Grundflächen-, Geschossflächenzahl (GRZ, GFZ), Gebäudehöhe, Zahl der Vollgeschosse n die überbaubaren Grundstücksflächen (Baufenster) n örtliche Verkehrsflächen, Gemeinbedarfsflächen, Gestaltungsvorgaben u. a. Von einem einfachen Bebauungsplan spricht man hingegen dann, wenn diese konkreten Festsetzungen fehlen. Weicht Ihr Bauvorhaben von Vorgaben des Bebauungsplans ab, so kann es nur dann genehmigt werden, wenn von den Festsetzungen des Bebauungsplanes bereits Ausnahmen nach Art und Umfang ausdrücklich zugelassen sind oder es kann eine Befreiung ausgesprochen werden, wenn Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Wir sind bemüht im Rahmen der rechtlichen Möglichkeiten die erforderlichen Ausnahmen und/oder Befreiungen zu erteilen. Doch besteht auch in diesem Fall kein Rechtsanspruch auf die Erteilung der Ausnahme und/oder Befreiung, so dass Ihr Bauvorhaben ggf. an dieser Hürde scheitern könnte. Der unbeplante Innenbereich (§ 34 BauGB) Nicht für alle Bereiche einer Gemeinde gibt es einen Bebauungsplan. Diese nicht überplanten Gebiete innerhalb bebauter Ortsteile werden nach § 34 BauGB beurteilt. Nach dieser Vorschrift kann ein Bauvorhaben zugelassen werden, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, nach der Grundstücksfläche und der Bauweise in die nähere Umgebung einfügt, ohne das Ortsbild zu stören. Die Bebauung der unmittelbaren Umgebung eines Baugrundstücks gibt also vor, was und wie dort gebaut werden darf. Sind in der Umgebungsbebauung ausnahmslos zweigeschossige Wohnhäusern vorzufinden, so darf zwar ein Wohnhaus gebaut werden. Doch sind mehr als die zwei Geschosse der Nachbarn nicht zulässig. Bei Bauvorhaben im unbeplanten Innenbereich kommt es für die Frage der Zulässigkeit damit stets auf den konkreten Einzelfall an. Der Außenbereich (§ 35 BauGB) Zentral und für die Einordnung entscheidend, ist, ob es sich bei Ihrem Vorhaben um ein Vorhaben im Außen- oder Innenbereich handelt. Liegt ein Grundstück außerhalb eines Bebauungsplanes und außerhalb bebauter Ortsteile ist eine Bebauung regelmäßig nicht zulässig. Nach dem Willen des Gesetzgebers ist der Außenbereich grundsätzlich von jeglicher Bebauung freizuhalten. Dabei sind zwei Arten von Außenbereichsvorhaben zu unterscheiden: die privilegierten und die nicht privilegierten Vorhaben. Es ist deshalb stets im Einzelfall zu prüfen, ob es sich bei Ihrem Außenbereichsvorhaben um ein privilegiertes Vorhaben handelt. Die Frage, ob ein bestimmtes Grundstück dem Innen- oder dem Außenbereich zuzurechnen ist, beantworten wir vom Amt für Bauen und Naturschutz Ihnen gerne. Bauordnungsrecht und örtliche Bauvorschriften Die Landesbauordnung Baden-Württemberg stellt mit ihren Anforderungen an Abstandsflächen, Verkehrssicherheit, Standsicherheit, Brandschutz, Bauausführung etc. sicher, dass von einem Bauwerk keine Gefahren für die Nutzer, die Nachbarn und die Allgemeinheit ausgehen. Darüber hinaus können die Gemeinden zu einem Bebauungsplan örtliche Bauvorschriften erlassen, die gestalterische Vorgaben für Bauwerke und Grundstücke machen. Festgelegt werden kann zum Beispiel Dachform und -neigung, die Art und Höhe von Zäunen, die allgemeine Gestaltung und vieles mehr. Um Ihr Traumhaus zu verwirklichen, empfehlen wir Ihnen bereits vor dem Kauf des Grundstücks die Klärung der baurechtlichen Möglichkeiten und Beschränkungen mit der jeweiligen Gemeinde oder direkt mit uns. Bauen im Landkreis Esslingen | Gesetzliche Grundlagen im Baurecht 5
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