Weinheim Planen und Bauen

9 Baulasten Der räumliche Bezugspunkt für ein Bauvorhaben ist das Bau- grundstück. Auf diesem Baugrundstück müssen mit dem Vorhaben alle grundstücksbezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sein. So müssen z. B. auf dem Bau- grundstück die in örtlichen Bauvorschriften häufig angegebene Grundflächen- und Geschossflächenzahl sowie die bauord- nungsrechtlichen Grenzabstände eingehalten und notwendige Stellplätze nachgewiesen werden. Können Sie die grundstücks- bezogenen öffentlich-rechtlichen Vorschriften auf dem eigenen Grundstück nicht einhalten, wäre Ihr Bauvorhaben unzulässig und nicht realisierbar. Hier eröffnet das Instrument der Baulast Ihnen einen Weg, durch Inanspruchnahme von Nachbargrund- stücken das Vorhaben zulässig zu machen, nämlich dadurch, dass der Eigentümer eines anderen Grundstücks (in der Regel des benachbarten Grundstücks) durch Baulast die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicherstellt. Die Über- nahme einer Baulast ist stets freiwillig und kann grundsätzlich weder von Ihnen noch von der Baurechtsbehörde eingefordert werden. Eine Baulast kann aber auch auf dem Baugrundstück selbst übernommen werden, soweit dies für die Genehmigungsfähig- keit des Vorhabens erforderlich ist, insbesondere damit eine Befreiung oder Ausnahme von örtlichen Bauvorschriften, wie etwa der festgesetzten Erdgeschossfußbodenhöhe, erteilt wer- den kann. Die Baulast wird durch Verpflichtung gegenüber der Baurechts- behörde übernommen. Ausschließlich die Baurechtsbehörde entscheidet daher auch – nach Anhörung der Eigentümer der betroffenen Grundstücke – über einen etwaigen Verzicht auf die Baulast. Mit der Eintragung der Baulast in das Baulastenverzeichnis, das beim Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation geführt wird, wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechtsnachfolgern des Erklärenden. Nicht zu verwechseln mit der Baulast ist die Grunddienstbar- keit, die im Grundbuch des Amtsgerichts eingetragen wird und eine privatrechtliche Vereinbarung darstellt, die von den Pri- vatpersonen im beiderseitigen Einvernehmen jederzeit wieder aufgehoben werden kann. Teilung von Grundstücken Die geplante Teilung eines Grundstückes ist zwei Wochen vor- her der unteren Baurechtsbehörde anzuzeigen. Würde mit der geplanten Teilung gegen bauordnungsrecht­ liche Vorschriften (z. B. Abstandsflächenvorschriften) ver- stoßen, muss der Eigentümer des bebauten Grundstücks – je nach den Umständen des Einzelfalls – eine Baulast des Nachbarn oder einen behördlichen Dispens einholen oder die Grundstücksteilung verändern bzw. unterlassen. Kompensiert der Eigentümer den Verstoß gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht, trägt er das Risiko eines materiell rechts- widrigen Bauwerks und ggf. nachträglicher Auflagen. Das Amt für Baurecht und Denkmalschutz kann außerdem Maßnahmen anordnen, die der Beseitigung oder Milderung des baurechts- widrigen Zustands dienen. Sie sollten sich daher im eigenen In- teresse vor der Durchführung einer Grundstücksteilung durch das Amt für Baurecht und Denkmalschutz beraten lassen, um unnötige Kosten und Ärger zu vermeiden. Grundstücksteilun- gen führt z. B. das Amt für Vermessung, Bodenordnung und Geoinformation durch. Eine bauplanungsrechtliche Teilungs­ genehmigung ist nach § 19 Baugesetzbuch bei bebauten oder unbebauten Grundstücken erforderlich, wenn der Bebauungs- plan eine entsprechende Festsetzung enthält. Wohnungseigentum/ Abgeschlossenheitsbescheinigungen Nach dem Wohnungseigentumsgesetz können in bestehen- den oder neu zu errichtenden Gebäuden Eigentumswohnun- gen geschaffen werden, die dann getrennt veräußerbar sind. Es ist ebenfalls möglich, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Nutzungseinheiten (Büros, Läden, Gewerbebetriebe) Sonderei- gentum zu bilden. Das Wohnungs- bzw. Sondereigentum wird über den Notar begründet und bedarf der Eintragung im Woh- nungsgrundbuch. Voraussetzung für die Begründung von Woh- nungseigentum ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung, die beim Amt für Baurecht und Denkmalschutz beantragt werden muss. Mit dem Antrag auf Abgeschlossenheitsbescheinigung sind Bauzeichnungen mit Kennzeichnung der abgeschlossenen Wohnungs- oder Sondereigentumseinheiten vorzulegen.